相続人同士で意見が合わない不動産は売却できる？共有名義・遺産分割・持分売却の解決方法を解説

相続した不動産を売りたいのに、相続人の意見がまとまらない

親が亡くなり、実家や土地を兄弟姉妹など複数の相続人で引き継ぐことになったものの、不動産の処分方法について意見が合わないというケースは少なくありません。

例えば、次のような状況です。

「自分は実家を売却したいけれど、兄弟が反対している」

「誰も住んでいない家なのに、相続人の一人が売却に応じてくれない」

「相続人の一人が実家に住み続けていて、話し合いが進まない」

「固定資産税や管理費を自分だけが負担している」

「相続した不動産について、弁護士に相談するべきか迷っている」

不動産は預貯金のように簡単に分けることができないため、相続人同士の意見が対立しやすい財産の一つです。

また、相続人の人数が増えるほど、それぞれの生活状況や経済事情、実家に対する思い入れなどが異なり、話し合いが長期化する場合があります。

しかし、相続人の意見が一致しないからといって、必ずしも不動産を売却する方法がなくなるわけではありません。

遺産分割協議による解決のほか、特定の相続人による取得、共有持分の売却、裁判所の手続きを利用する方法など、状況に応じた選択肢があります。

今回は、相続した不動産の売却について相続人同士で意見が合わない場合に、どのような解決方法があるのか、不動産会社の実務的な視点から解説します。

相続人全員が同意しないと、不動産は売却できない？

相続した不動産を売却する場合、まず確認したいのが現在の権利関係です。

例えば、父親が亡くなり、子ども3人が相続人となったケースを考えてみましょう。

父親が所有していた土地と建物について、誰が取得するのか決まっていない場合には、遺産分割の問題が生じます。

一方、遺産分割協議によって子ども3人がそれぞれ3分の1ずつ取得し、共有名義で登記している場合には、共有不動産としての問題になります。

この2つは似ていますが、法律上の取扱いや解決手続きが異なります。

遺産分割が終わっていない場合

遺言などによる特別な指定がない一般的なケースでは、相続開始後、遺産分割が成立するまで不動産は相続人間の遺産共有の状態となります。

不動産全体を第三者に売却するには、原則として権利を有する相続人全員の協力が必要です。

ただし、遺産分割協議がまとまらない場合には、家庭裁判所の調停や審判によって解決を図ることができます。

遺産分割が終わり、共有名義になっている場合

例えば、兄弟3人が各3分の1ずつ土地を所有している場合です。

この場合、不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。

しかし、各共有者が自分の持分を第三者に譲渡することは、原則として他の共有者の同意がなくても可能です。

つまり、不動産全体を売却することと、自分の共有持分だけを売却することは別の問題なのです。

なお、遺産分割前の相続分の譲渡や、遺産共有持分の処分は、遺産分割後の通常の共有持分売却とは取扱いが異なるため、個別の確認が必要です。

相続人の意見が対立する代表的な5つのケース

相続不動産をめぐる意見の対立には、いくつかの典型的なパターンがあります。

① 売却したい人と、残したい人がいる

相続人の一人は売却して現金化したいと考えている一方、別の相続人は思い出のある実家を残したいと考えているケースです。

この場合、単純に売却価格を提示するだけでは、話し合いが進まないこともあります。

不動産を残したい相続人が取得し、他の相続人に代償金を支払う方法なども検討できます。

② 相続人の一人が実家に住んでいる

親と同居していた相続人が、相続開始後もそのまま住み続けているケースです。

居住している相続人にとっては生活の拠点であるため、売却に反対することがあります。

一方、他の相続人は不動産を利用できず、相続財産の分配も受けられないことから、不公平感が生じる場合があります。

このような場合には、居住者の権利関係や退去の可能性、代償金の支払い能力などを確認する必要があります。

③ 不動産の評価額について意見が合わない

相続人同士で売却することには同意していても、価格について意見が合わないケースです。

例えば、一人は5,000万円で売却できると考えている一方、別の相続人は6,000万円以上でなければ売りたくないと考えている場合です。

このようなときは、客観的な査定資料を用意することが重要です。

④ 固定資産税や管理費の負担で揉めている

空き家となった実家について、相続人の一人だけが固定資産税や庭木の管理費などを支払っているケースです。

費用負担の不公平感が積み重なることで、相続人同士の関係が悪化することがあります。

⑤ 相続人の一人と連絡が取れない

相続人が遠方や海外に住んでいる場合、連絡が取れず、協議が進まないことがあります。

また、長年交流がなく、所在自体が分からない場合もあります。

こうしたケースでは、戸籍や住所関係の調査、必要に応じた裁判所の手続きなどが検討されます。

相続人の意見が合わないときの4つの解決方法

相続不動産について意見がまとまらない場合には、主に次のような方法があります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

① 相続人全員で売却し、代金を分配する

相続人全員が売却に同意できる場合には、不動産を売却して代金を分配する方法があります。

遺産分割の方法としては、一般に換価分割と呼ばれます。

例えば、相続人が3人で、不動産を6,000万円で売却できた場合、売却費用や税金などを考慮したうえで、合意した割合に従って代金を分配します。

現金化することで分配しやすくなるため、不動産を利用する予定がない場合には有力な方法です。

ただし、売却価格や売却時期について意見が一致しなければ、手続きが進まないことがあります。

② 一人が取得し、他の相続人に代償金を支払う

相続人の一人が不動産を残したいと希望する場合には、その相続人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払う方法があります。

例えば、評価額6,000万円の不動産を3人で均等に相続するケースで、一人が不動産を取得し、残る2人にそれぞれ2,000万円を支払うといった方法です。

ただし、実際の代償金額は相続財産全体の内容や当事者間の合意などによって異なります。

また、不動産を取得する相続人に十分な資金がなければ、代償金を支払うことが難しくなります。

③ 自分の共有持分だけを売却する

遺産分割が終了し、通常の共有名義となっている不動産では、自分の共有持分を売却する方法があります。

例えば、兄弟3人がそれぞれ3分の1ずつ所有している土地について、自分の3分の1の持分だけを売却するケースです。

この場合、原則として他の共有者の同意は必要ありません。

ただし、共有持分を購入した人は、不動産全体を自由に使用・処分できるわけではありません。

そのため、一般の住宅購入希望者にとっては購入しにくく、共有持分の取扱いに慣れた不動産会社などが購入先となる場合があります。

共有持分の売却価格は、不動産全体の価格に持分割合を掛けた金額と必ずしも一致しません。

④ 裁判所の手続きを利用する

話し合いで解決できない場合には、裁判所の手続きを利用する方法があります。

遺産分割が終わっていない場合には、家庭裁判所の遺産分割調停や審判が中心になります。

一方、遺産分割後の通常の共有不動産では、共有物分割請求が検討される場合があります。

ただし、どの手続きを利用できるかは権利関係によって異なります。

また、裁判所の手続きを利用したからといって、必ず希望どおりの価格や方法で売却できるとは限りません。

相続人の一人が売却に反対している場合、どう進める？

売却に反対している相続人がいる場合には、まず反対する理由を確認することが重要です。

例えば、売却価格に不満があるのか、思い出のある実家を残したいのか、現在住んでいるため退去したくないのかによって、解決方法は異なります。

価格が理由であれば、複数の不動産会社による査定を取得することで、話し合いが進む場合があります。

不動産を残したいという希望がある場合には、代償分割や持分の買取などが検討できます。

また、居住者がいる場合には、居住の権利関係や退去条件について整理する必要があります。

ここで重要なのは、最初から売却を強く求めるのではなく、相続人それぞれが何を希望しているのかを整理することです。

感情的な対立が深まっている場合には、弁護士などの専門家を通じて協議することも有効です。

不動産の査定価格が、相続人同士の話し合いを進める材料になる

相続不動産の協議では、不動産の価格が重要な判断材料になります。

例えば、相続人の一人が不動産を取得して他の相続人へ代償金を支払う場合、不動産の評価額によって必要な資金が変わります。

また、不動産全体を売却する場合でも、現実的な売却価格が分からなければ、分配できる金額を判断できません。

そのため、実際の不動産市場を踏まえた査定が重要になります。

ただし、不動産には複数の価格があります。

• 固定資産税評価額
• 相続税評価額
• 不動産会社による査定価格
• 実際に売買が成立する価格

これらは目的や算定方法が異なるため、同じ金額になるとは限りません。

特に、相続人間の協議においては、実際に市場で売却した場合の価格を把握することが役立ちます。

また、建物が老朽化している場合や、境界・越境などの問題がある場合には、売却価格に影響する可能性があります。

仲介査定と買取査定、相続トラブルではどちらが役立つ？

相続不動産の価格を確認する場合、仲介による売却価格の査定と、不動産会社による買取価格の査定では意味が異なります。

例えば、仲介査定が6,000万円、買取査定が5,300万円だったとします。

仲介で売却できれば高い価格が期待できますが、希望価格でいつ売れるかは確定していません。

一方、買取の場合には、条件が整えば売却時期や金額を具体的に検討しやすくなります。

相続人同士の協議では、価格だけでなく、いつ現金化できるのかも重要な判断材料になります。

そのため、仲介査定と買取査定の両方を確認することで、相続人が現実的な選択肢を比較しやすくなります。

共有持分だけを売却する場合の注意点

共有持分の売却は、他の共有者との協議が進まない場合の選択肢の一つです。

しかし、通常の不動産売却とは異なる注意点があります。

不動産全体の価格より低く評価されやすい

例えば、不動産全体の市場価格が6,000万円で、自分の持分が3分の1だった場合、単純計算では2,000万円になります。

しかし、共有持分だけを購入しても、不動産全体を自由に売却したり利用したりできるわけではありません。

そのため、持分単独の売却価格は2,000万円を下回る可能性があります。

購入者が他の共有者と関係を持つことになる

共有持分を第三者に売却すると、その購入者が新たな共有者になります。

他の共有者にとっては、知らない第三者と不動産を共有することになるため、関係が複雑になる場合があります。

売却前に権利関係の確認が必要

相続登記が完了しているか、遺産分割が成立しているか、登記されている持分がどのような経緯で取得されたものかなどを確認する必要があります。

特に遺産分割前の場合には、通常の共有持分売却と同じように考えることはできません。

相続した不動産を放置すると、どのような問題が起こる？

相続人同士の話し合いが進まないからといって、不動産を長期間放置することには注意が必要です。

建物の老朽化が進む

空き家の状態が続くと、雨漏りや設備の故障、庭木の繁茂などが発生する可能性があります。

また、建物の状態が悪化すると、将来の売却価格に影響することもあります。

固定資産税や維持管理費が発生する

不動産を所有している限り、固定資産税などの負担が発生します。

建物の管理や修繕が必要になれば、さらに費用がかかる場合があります。

次の相続が発生して権利関係が複雑になる

例えば、相続人3人で話し合いがまとまらないまま、そのうちの一人が亡くなった場合、その人の権利をさらに複数の相続人が承継することがあります。

その結果、関係者が増え、協議がさらに難しくなる可能性があります。

相続登記の義務にも注意が必要

2024年4月1日から、相続登記が義務化されています。

原則として、相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

また、施行前に発生した相続についても義務化の対象となり、経過措置があります。

遺産分割がまとまらない場合でも、相続人申告登記などの制度を利用できる場合があります。

売却の話し合いがまとまらないことと、相続登記の義務は分けて考える必要があります。

弁護士・司法書士などの専門家と不動産会社が連携するメリット

相続不動産の問題では、法律上の権利関係だけでなく、実際の不動産市場における価格や売却可能性も重要です。

例えば、弁護士が相続人間の協議や紛争解決を進める場合、不動産の現実的な売却価格が分かることで、具体的な解決案を検討しやすくなります。

また、司法書士が相続登記を進める場合にも、将来的な売却方針が決まっていれば、必要な手続きを整理しやすくなることがあります。

不動産会社が提供できる主な情報としては、次のようなものがあります。

• 不動産の市場価格に関する査定
• 現状のまま売却できるかどうか
• 建物解体や測量の必要性
• 仲介と買取による売却条件の違い
• 売却までに想定される期間
• 残置物や賃借人などの問題への対応
• 売却費用を考慮した概算手取り額

こうした情報を整理することで、相続人に対して現実的な選択肢を提示しやすくなります。

ただし、相続人間の紛争についての法律判断や代理交渉などは、弁護士などの適切な資格を持つ専門家が担当すべき業務です。

不動産会社と法律専門家がそれぞれの役割を担うことで、円滑な解決につながる可能性があります。

沖建では相続人間で意見が合わない不動産の売却もご相談いただけます

株式会社沖建では、東京都を中心に、神奈川県・千葉県・埼玉県などの不動産について、買取・仲介のご相談を承っています。

相続した不動産についても、物件の状況や権利関係を確認しながら、売却方法を検討することができます。

例えば、次のようなご相談です。

• 相続人の一人が売却に反対している
• 兄弟姉妹で不動産を共有している
• 相続した実家が空き家になっている
• 相続人の一人が建物に住み続けている
• 共有持分だけを売却したい
• 遺産分割協議のために査定価格を知りたい
• 弁護士が関与している相続案件の売却先を探している

当社では、不動産仲介だけでなく、自社買取にも対応しています。

そのため、市場で買主を探す方法と、不動産会社による買取を比較しながら検討することが可能です。

また、築年数の古い住宅や残置物がある物件などについても、現状を確認したうえで売却方法をご提案しています。

相続人間で意見がまとまっていない段階でも、不動産の価格や売却方法を整理することは、今後の話し合いを進めるための材料になります。

不動産の売却を急いで決めるのではなく、まずは価格と選択肢を把握することが重要です。

よくある質問（FAQ）

Q1．相続人の一人が反対していても、実家を売却できますか？

不動産全体を任意に売却する場合には、原則として権利を有する相続人全員の協力が必要です。ただし、遺産分割調停・審判などの手続きによって解決を図れる場合があります。

Q2．相続人の一人と連絡が取れない場合はどうすればいいですか？

まずは戸籍や住所関係の調査などによって所在を確認します。それでも所在が分からない場合には、状況に応じて不在者財産管理人などの制度を検討することがあります。

Q3．共有名義の不動産について、自分の持分だけ売却できますか？

遺産分割後の通常の共有持分であれば、原則として他の共有者の同意なく売却できます。ただし、遺産分割前の権利については取扱いが異なるため、確認が必要です。

Q4．共有持分を売却すると、他の共有者に通知する義務がありますか？

通常の共有持分の譲渡について、他の共有者への事前通知が一律に法律上義務付けられているわけではありません。ただし、契約上の取決めや具体的な事情によって確認すべき事項があります。

Q5．相続した実家に兄弟が住んでいる場合でも売却できますか？

居住者の権利関係や遺産分割の状況などによって異なります。居住しているという理由だけで、当然に退去を求められるわけではありません。個別の事情を整理する必要があります。

Q6．遺産分割協議が終わっていなくても、不動産の査定はできますか？

はい。一般に、遺産分割協議が成立していなくても、不動産の査定を依頼することは可能です。ただし、現地調査や室内確認については、関係者との調整が必要になる場合があります。

Q7．相続人全員で売却する場合、代金は均等に分けるのですか？

必ずしも均等とは限りません。遺言の内容、相続分、遺産分割協議の結果などによって異なります。また、売却費用や税金の負担についても確認が必要です。

Q8．相続した不動産を売却する場合、弁護士に依頼した方がいいですか？

相続人間で意見が対立している場合や、権利関係が複雑な場合には、弁護士への相談が有効です。一方、不動産の査定や売却方法の検討については、不動産会社に相談することができます。

Q9．相続人同士で話し合いがまとまらない場合、いつまで放置できますか？

遺産分割協議そのものに一律の期限があるわけではありませんが、相続登記の義務や遺産分割に関する期間制限、税務上の期限などに注意が必要です。長期間放置すると権利関係が複雑になる場合もあります。

まとめ｜相続人の意見が合わない不動産は、価格と権利関係の整理が解決への第一歩

相続した不動産について、相続人同士で意見が合わないケースは珍しくありません。

しかし、売却に反対する相続人がいるからといって、必ずしも解決方法がなくなるわけではありません。

遺産分割協議による売却、代償分割、共有持分の売却、裁判所の手続きなど、状況に応じた選択肢があります。

その際に重要なのは、現在の権利関係を正確に確認し、不動産の現実的な価格を把握することです。

特に、相続人間で価格について意見が分かれている場合には、仲介査定や買取査定を取得することで、具体的な話し合いを進めやすくなることがあります。

また、相続人間の紛争がある場合には、弁護士などの専門家と不動産会社がそれぞれの役割を担うことが重要です。

株式会社沖建では、相続不動産の買取・仲介についてご相談を承っています。

「相続人の意見がまとまらず売却できない」

「共有名義の不動産を整理したい」

「遺産分割協議のために不動産の価格を知りたい」

といった場合も、まずはお気軽にご相談ください。

相続不動産の問題を長期化させないためにも、権利関係と売却方法を整理し、現実的な解決策を検討してみてはいかがでしょうか。