離婚・財産分与で不動産を売却する際の注意点｜弁護士と不動産会社の連携が重要な理由

離婚・財産分与で不動産を売却する際の注意点｜弁護士と不動産会社の連携が重要な理由

離婚案件では「不動産をどうするか」が大きな問題になることがあります

離婚に伴う財産分与では、預貯金や有価証券などと並び、不動産が大きな財産となるケースがあります。

特に夫婦で購入した自宅については、

「売却して現金化するのか」

「どちらか一方が住み続けるのか」

「住宅ローンが残っている場合はどうするのか」

「売却代金をどのように分けるのか」

など、さまざまな問題が発生します。

さらに、不動産は預貯金のように簡単に分割することができません。

査定価格、住宅ローン残高、所有名義、居住状況、売却時期などを確認しながら進める必要があり、法律上の整理だけでは解決しにくい場面もあります。

そこで重要になるのが、弁護士と不動産会社の連携です。

今回は、離婚・財産分与に伴って不動産を売却する際に起こりやすい問題と、不動産会社がサポートできる実務について解説します。

離婚時の不動産は「価格が分からない」と話が進みにくい

財産分与について話し合う際、不動産がある場合には、まず現在どの程度の価値があるのかを把握する必要があります。

例えば、

「購入価格が5,000万円だったから、今も5,000万円くらいだろう」

とは限りません。

不動産価格は、

• 築年数
• 建物の状態
• 周辺相場
• 土地価格
• マンションの場合は管理状況
• 市場の需要

などによって変化します。

そのため、購入時の価格や固定資産税評価額だけを基準に財産分与を検討すると、実際の市場価格との間に差が生じる可能性があります。

まず不動産会社による査定を行い、現在の市場でどの程度の価格が見込めるのかを把握することが、話し合いを進める第一歩になります。

「査定価格」と「実際に売れる価格」は同じではありません

離婚案件で特に注意したいのが、不動産会社の査定価格です。

複数の不動産会社へ査定を依頼すると、それぞれ異なる価格が提示されることがあります。

しかし、査定価格は売却を保証する価格ではありません。

例えば、

A社　5,500万円
B社　5,200万円
C社　6,300万円

という査定結果が出たからといって、6,300万円で売却できるとは限りません。

高い査定価格だけを前提として財産分与の条件を決めてしまうと、実際に売却した際に想定より手取り額が少なくなり、再び問題になる可能性があります。

離婚案件では、単純に「一番高い査定額」を採用するのではなく、周辺の成約事例や物件の状態などを踏まえ、現実的な売却可能価格を把握することが重要です。

住宅ローンが残っている場合は「手取り額」を確認する

自宅を売却する場合、売却価格だけを確認すればよいわけではありません。

住宅ローンが残っている場合には、

売却価格－住宅ローン残高－売却に必要な諸費用

を考える必要があります。

例えば5,000万円で売却できたとしても、住宅ローンが4,000万円残っていれば、5,000万円をそのまま財産分与できるわけではありません。

仲介手数料や登記関係費用なども考慮する必要があります。

また、売却価格より住宅ローン残高の方が多い、いわゆるオーバーローンの状態になっている場合には、通常の売却が難しくなることもあります。

そのため、離婚に伴って不動産を売却する場合は、

「いくらで売れるか」だけではなく、「売却後にいくら残るのか」

まで確認することが大切です。

夫婦のどちらかが住み続けているケース

離婚協議中でも、夫婦のどちらかが自宅に住み続けているケースがあります。

この場合、不動産を売却することになっても、

「いつ退去するのか」

「内覧には対応できるのか」

「売却活動をいつから開始するのか」

など、実務上の調整が必要になります。

特に双方の関係が悪化している場合、売却自体には合意していても、

「内覧には協力しない」

「鍵を渡したくない」

「引越し時期を決められない」

といった問題が発生することもあります。

このような場合、不動産会社が一方の当事者だけと話を進めると、さらに関係が複雑になる可能性があります。

弁護士と売却条件やスケジュールを共有しながら、必要な範囲で不動産会社が実務を担当することで、当事者同士が直接やり取りする場面を減らせることがあります。

共有名義の不動産は売却方法にも注意

夫婦共有名義で所有している不動産を全体として売却する場合には、原則として共有者双方の協力が必要になります。

ところが離婚案件では、

「売却価格に納得できない」

「今は売りたくない」

「もう少し高く売れるはずだ」

など、意見が一致しないケースもあります。

不動産会社としても、一方から売却の依頼を受けただけで共有不動産全体を自由に処分できるわけではありません。

そのため、販売活動を始める前に、

• 売却すること自体に合意しているか
• 売出価格をどうするか
• 値下げする場合の判断方法
• 売却期限を設けるか
• 引渡し時期をどうするか

などを整理しておくことが重要です。

ここを曖昧にしたまま売却活動を始めると、購入希望者が現れてから条件がまとまらず、せっかくの売却機会を逃してしまう可能性があります。

売却代金の分配まで考えておくことが重要

不動産を売却することについて合意できても、

「売れたお金をどうするのか」

まで決めていなければ、問題が残ります。

例えば、

「持分が2分の1ずつだから半分ずつ」

と単純に決められる案件ばかりではありません。

頭金の負担、住宅ローンの返済状況、財産分与全体の内容などによって、当事者の主張が異なることがあります。

こうした財産分与そのものの判断は弁護士の専門分野です。

一方、不動産会社は、

• 想定売却価格
• 売却に必要な費用
• 住宅ローン残高を考慮した資金計画
• 実際の売却スケジュール

など、不動産取引に必要な情報を提供できます。

法律上の整理を弁護士が行い、売却実務を不動産会社が担当する。

役割を分けることで、案件を進めやすくなります。

離婚案件では「早く売る」と「高く売る」の優先順位も重要

通常の不動産売却であれば、できるだけ高く売却したいと考えるのが一般的です。

しかし、離婚案件では必ずしも最高値だけが最優先とは限りません。

例えば、

「早く財産分与を終わらせたい」

「住宅ローンの支払いを早く終わらせたい」

「相手との共有関係を早く解消したい」

という事情がある場合には、多少時間をかけて最高値を狙うよりも、一定期間で確実に売却することを優先する場合があります。

反対に、売却を急ぐ必要がなく、双方が販売活動に協力できるのであれば、時間をかけて一般市場で購入希望者を探す方法も考えられます。

そのため、不動産会社には価格だけではなく、

「この案件では何を優先するのか」

を理解した提案が求められます。

仲介と買取、どちらが向いている？

離婚に伴う不動産売却でも、主に「仲介」と「買取」という選択肢があります。

仲介では一般の購入希望者を探すため、買取と比較して高い価格で売却できる可能性があります。

一方で、

• 売却まで一定の期間が必要
• 内覧対応が必要
• 価格交渉が発生する
• 買主の住宅ローン審査などの影響を受ける

といった点もあります。

買取の場合は、不動産会社が直接購入するため、一般的には仲介より売却価格が低くなる傾向がありますが、

• 売却時期を決めやすい
• 内覧対応を減らせる
• 早期現金化を目指しやすい

といったメリットがあります。

離婚案件では、「最高値」だけで判断するのではなく、当事者の状況や解決までの期間を含めて比較することが重要です。

弁護士から不動産会社へ任せられる実務

離婚案件に不動産が含まれると、弁護士の先生方にも不動産に関する確認や調整が発生します。

しかし、すべてを弁護士自身が対応する必要はありません。

不動産会社では、

• 現地確認
• 価格査定
• 周辺成約事例の調査
• 役所調査
• 住宅ローン残高を踏まえた売却方法の検討
• 売却スケジュールの作成
• 内覧対応
• 購入希望者との価格交渉
• 残置物や修繕についての確認
• 売買契約から引渡しまでの調整

など、売却に関する実務を担当できます。

弁護士の先生には法的な判断や当事者間の調整に集中していただき、不動産会社が現場を担当することで、業務負担を軽減できる場合があります。

沖建では「案件を進めやすくする不動産会社」を目指しています

当社では、単に査定書を提出して終わりではなく、案件の事情を把握したうえで売却方法をご提案することを大切にしています。

離婚案件であれば、

• 早期売却を優先するのか
• 価格を優先するのか
• 居住者の退去時期
• 残置物の処理
• 修繕の必要性
• 仲介と買取の比較
• 契約から決済までのスケジュール

などを整理し、弁護士の先生方とも必要な情報を共有しながら進めます。

複雑な事情がある不動産ほど、法律と不動産実務を別々に考えるのではなく、それぞれの専門家が役割を分担することが重要だと考えています。

弁護士の先生からよくあるご相談

Q. 離婚協議中でも査定できますか？

はい。売却することがまだ正式に決まっていない段階でも、現在の市場価格を把握するための査定は可能です。

財産分与を検討するための資料として査定が必要な場合もご相談ください。

Q. 夫婦それぞれから別々に連絡してもらう必要がありますか？

案件の状況によって対応方法は異なります。

代理人である弁護士の先生を窓口として進める方法についてもご相談いただけます。

Q. 住宅ローンが残っていても売却できますか？

売却可能なケースは多くあります。

まずは住宅ローン残高と想定売却価格を確認し、売却によってローンを完済できるかを確認します。

Q. 一方がまだ住んでいても査定できますか？

状況によりますが可能です。

訪問査定が難しい場合には、まず資料などをもとに価格の目安を確認する方法もあります。

Q. 売却を急ぎたい案件にも対応できますか？

はい。仲介だけでなく買取も含め、希望する売却時期や物件の状況に応じて方法を検討します。

まとめ

離婚・財産分与に伴う不動産売却では、通常の不動産売却とは異なる問題が発生することがあります。

所有名義、住宅ローン、居住者、売却価格、売却時期、売却代金の分配など、複数の要素を同時に整理しなければならないからです。

特に重要なのは、不動産の問題を法律だけ、あるいは売却だけで考えないことです。

弁護士が法的な整理や当事者間の調整を行い、不動産会社が査定・販売・現場対応を担当することで、それぞれの専門性を活かした解決を目指すことができます。

当社では、離婚・財産分与に伴う不動産についても、弁護士の先生方と連携しながら、査定から売却、引渡しまでの実務をサポートしております。

「まず不動産の価格だけ確認したい」

「売却方法を比較したい」

「当事者とのやり取りをできるだけ減らしたい」

といった段階からでもご相談いただけます。

法律問題の解決に必要となる不動産実務について、弁護士の先生方が安心して任せられるパートナーとしてサポートいたします。