隣家の屋根や雨樋が越境している土地は売却できる？覚書・是正・現状売却の判断基準を不動産会社が解説

隣家の屋根や雨樋が越境していても、不動産は売却できる？

土地や戸建住宅の売却を検討しているとき、隣家の屋根や雨樋、ブロック塀などが自分の土地に入り込んでいることが判明する場合があります。

反対に、自宅の屋根や雨樋が隣地へ越境しているケースもあります。

「隣家の屋根が少しだけ敷地に入っているけれど、売却できるのだろうか」

「越境を解消しないと買主が見つからないのでは？」

「隣地所有者と話し合いができない場合はどうすればいい？」

「越境に関する覚書があれば、そのまま売却しても問題ない？」

こうした疑問を持つ方は少なくありません。

結論から言えば、越境物がある土地や建物でも、売却できるケースはあります。

ただし、越境の内容や規模、隣地所有者との関係、買主の利用目的などによって、売却条件が変わることがあります。

特に注意したいのは、越境物があること自体よりも、その状況が正確に把握されず、買主に十分な説明がされないまま売買が進んでしまうことです。

今回は、屋根や雨樋などの越境物がある不動産について、売却前に確認すべき事項、越境を解消する方法、覚書の役割、現状のまま売却する際の注意点を不動産会社の視点から解説します。

不動産の「越境」とは？よくある5つのケース

不動産における越境とは、建物や工作物、樹木などが土地の境界を越えて、隣接する土地の範囲に入り込んでいる状態をいいます。

越境は、必ずしも地面の上だけで発生するものではありません。

屋根や雨樋のように、空中で境界を越えている場合もあります。

① 屋根や軒先の越境

隣家の屋根や軒先が、自分の土地の上空に入り込んでいるケースです。

建物同士の距離が近い住宅密集地などで見られることがあります。

屋根の一部が越境しているだけであっても、将来の建替えや外壁工事などに影響する可能性があります。

② 雨樋の越境

雨樋が隣地の上空に入り込んでいるケースです。

屋根本体は境界内に収まっていても、後から設置された雨樋だけが越境していることもあります。

また、雨水の排水方法によっては、越境とは別に排水に関する問題が生じる場合もあります。

③ ブロック塀・フェンスの越境

ブロック塀の基礎や一部が、隣地に入り込んでいるケースです。

地上部分だけでなく、地中の基礎が越境していることもあります。

塀が境界線上に設置されている場合には、そもそも誰の所有物なのか確認が必要になることもあります。

④ エアコン室外機・配管などの越境

建物の外壁に設置された配管や設備が、隣地に入り込んでいるケースです。

設備の移設によって比較的容易に解消できる場合もありますが、建物の構造によっては工事が難しいこともあります。

⑤ 樹木の枝や根の越境

庭木の枝や根が隣地に伸びているケースです。

樹木については、屋根や塀などの人工物とは異なる民法上の規定があります。

特に枝の切取りについては、2023年4月施行の改正民法によって一定の条件が整備されています。

このように、一口に越境といっても、その種類によって対応方法は異なります。

越境物があると、なぜ不動産売却に影響するのか？

越境物がある不動産でも売却は可能ですが、買主が購入を慎重に検討する理由になることがあります。

主な理由は次の3つです。

将来の建替えや工事に影響する可能性がある

例えば、隣家の屋根が自分の土地の上空に越境している場合、購入後に新築住宅を建築する際、その屋根が工事の支障になる可能性があります。

また、足場の設置や外壁工事などを行う際に、隣地所有者との調整が必要になることもあります。

買主が建替えを目的としている場合には、越境の状況が購入判断に大きく影響することがあります。

隣地所有者とのトラブルを懸念される

越境物があるということは、将来的に隣地所有者との協議が必要になる可能性があるということです。

現時点では良好な関係であっても、将来どちらかの所有者が変わることで、問題が表面化することも考えられます。

買主にとっては、購入後に予期しない交渉や費用負担が発生することが不安材料になります。

金融機関の融資判断に影響する場合がある

越境の内容や程度によっては、金融機関が融資審査の際に追加資料や越境に関する合意書などを求める場合があります。

ただし、越境物があるからといって、必ず住宅ローンが利用できなくなるわけではありません。

金融機関や物件の状況、買主の利用目的によって判断は異なります。

売却への影響を正しく判断するためには、越境の有無だけでなく、どのような支障が生じる可能性があるのかを確認することが重要です。

越境物がある土地を売却する3つの方法

越境物が見つかった場合、売却前に必ず撤去しなければならないとは限りません。

主な対応方法として、次の3つが考えられます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

① 越境を解消してから売却する

越境物を撤去・移設することで、越境状態を解消してから売却する方法です。

例えば、雨樋の位置を変更したり、室外機を移設したりすることで解決できる場合があります。

越境が解消されれば、買主にとって将来的な不安が少なくなり、売却条件を整理しやすくなります。

ただし、隣家の屋根や建物本体が越境している場合には、簡単に撤去できるとは限りません。

また、隣地所有者の所有物を、売主が勝手に撤去することはできません。

費用負担や工事方法、工事時期について、関係者間で協議する必要があります。

② 越境に関する覚書を取り交わして売却する

越境をすぐに解消できない場合には、隣地所有者と覚書を取り交わす方法があります。

例えば、隣家の屋根がわずかに越境しているものの、直ちに撤去するには大規模な工事が必要になるケースです。

このような場合、現状を確認したうえで、将来の建替え時などに越境を解消することについて協議し、書面に残すことがあります。

ただし、覚書があれば必ず問題なく売却できるというわけではありません。

覚書の内容や当事者、買主の意向、金融機関の判断などによって、必要な対応は異なります。

③ 越境を解消せず、現状のまま売却する

越境物がある状態を買主に説明し、その状態を前提として売却する方法です。

例えば、購入後に建物を解体・再建築する予定がある不動産会社などでは、越境の状況を確認したうえで購入を検討する場合があります。

ただし、越境物の内容によっては、買主が将来負担する費用やリスクを売買価格に反映することがあります。

また、現状売却であっても、越境の存在や確認できている内容を適切に説明することが重要です。

越境に関する「覚書」とは？何を取り決めるのか

越境に関する覚書とは、隣接する土地の所有者同士が、越境物の存在や今後の対応について合意した内容を記録する書面です。

一般的には、次のような事項を整理することがあります。

• 越境している物の種類と位置
• 越境している範囲
• 現状の越境をどのように取り扱うか
• 将来、建替えや改修を行う際の対応
• 越境解消に必要な費用の負担
• 土地や建物の所有者が変わる場合の取扱い
• その他、当事者間で必要となる事項

例えば、隣家の屋根が越境している場合には、現在の状態を確認したうえで、将来その建物を建替える際には越境を解消するよう取り決めることがあります。

ただし、ここで重要なのは、覚書は越境を物理的に解消するものではないということです。

また、当事者間で締結した覚書が、将来の所有者に当然にすべての効力を及ぼすとは限りません。

所有者変更時の承継について取り決めていても、その内容や法的性質によって効力の判断が異なるため、必要に応じて弁護士などの専門家に確認することが望まれます。

覚書はあくまでも、越境の状況と当事者の合意を明確にし、将来の紛争を予防するための手段の一つです。

「建替え時に越境を解消する」という約束だけで十分？

越境に関する覚書では、「将来、建物を建替える際に越境を解消する」という内容が検討されることがあります。

しかし、売却にあたっては、それだけで十分とは限りません。

例えば、隣家の建物が築年数の浅い住宅であれば、建替えが行われるのは数十年先になる可能性もあります。

その間、買主が土地を利用するうえで越境物が支障になる場合には、将来の解消を約束するだけでは問題が残ります。

反対に、越境がごく軽微で、現在の土地利用にほとんど支障がない場合には、覚書によって対応を整理できることもあります。

判断する際には、次の点を確認することが重要です。

1. 越境物が現在の土地利用に支障を与えているか
2. 買主が購入後にどのような建物を建築・利用する予定か
3. 越境物を撤去することが技術的に可能か
4. 撤去する場合の費用負担をどうするか
5. 将来の所有者変更を見据えた取決めが必要か

覚書を作成すること自体を目的にするのではなく、買主が安心して不動産を利用できる状態を目指すことが大切です。

隣地所有者が越境の解消に応じてくれない場合は？

越境物が見つかっても、隣地所有者が撤去や覚書の締結に応じてくれない場合があります。

例えば、次のような事情が考えられます。

• 越境していることを認めていない
• 工事費用を負担したくない
• 建物の構造上、簡単に撤去できない
• 長年その状態で使用している
• 所有者が遠方に住んでいて連絡が取れない

このような場合、感情的に撤去を求めると、かえって問題が長期化する可能性があります。

まずは、境界と越境の状況を客観的な資料で確認することが重要です。

境界自体が不明確であれば、土地家屋調査士による調査や測量が必要になることもあります。

そのうえで、越境の状況や土地利用への影響を整理し、話し合いによる解決を検討します。

当事者間で解決が難しい場合には、弁護士などの専門家へ相談することも選択肢になります。

なお、越境物があるからといって、相手方の建物や工作物を無断で撤去してよいわけではありません。

権利関係を確認せずに対応すると、別のトラブルにつながるおそれがあります。

2023年の民法改正で、越境した木の枝は切れるようになった？

越境物の中でも、樹木の枝については特別なルールがあります。

2023年4月1日に施行された改正民法では、隣地から越境している竹木の枝について、一定の条件を満たす場合に、越境された土地の所有者が自ら切り取ることができるようになりました。

主な条件は次のとおりです。

• 竹木の所有者に切除を催告したものの、相当の期間内に切除されない場合
• 竹木の所有者やその所在を知ることができない場合
• 急迫の事情がある場合

ただし、これらの条件に該当するかは個別の状況によって判断する必要があります。

また、切取りが認められる場合でも、必要以上に枝を切除すると、隣地所有者とのトラブルになる可能性があります。

なお、この規定は竹木の枝に関するものであり、屋根や雨樋、ブロック塀などを自由に撤去できるようになったわけではありません。

越境物の種類によって法律上の取扱いが異なる点に注意しましょう。

越境物がある土地は、売却価格が下がる？

越境物があるからといって、必ず売却価格が下がるとは限りません。

ただし、越境の内容によっては、買主が購入後に負担する費用やリスクが価格に影響することがあります。

例えば、次のようなケースです。

比較的軽微な越境の場合

雨樋の一部がわずかに越境しているものの、移設が容易で、隣地所有者との協議も進んでいる場合です。

このようなケースでは、売却への影響が限定的になることもあります。

建物本体が越境している場合

隣家の屋根や外壁などが越境し、解消するために大規模な工事が必要になる場合です。

買主の建築計画に支障がある場合には、価格交渉の要因になる可能性があります。

隣地所有者との紛争が発生している場合

越境物の撤去をめぐって隣地所有者と争いが生じている場合です。

このようなケースでは、買主が将来のトラブルを懸念し、購入を見送ることも考えられます。

つまり、価格への影響は越境物の大きさだけで決まるものではありません。

越境によって何ができなくなるのか、解消するためにどの程度の費用や時間が必要なのかが重要になります。

越境を解消して売却する場合と、そのまま売却する場合の比較

越境物がある不動産を売却する際には、解消してから売却する方法と、現状のまま売却する方法を比較することが重要です。

例えば、次のような仮定で考えてみましょう。

※上記は比較方法を説明するための仮定であり、実際の査定価格や工事費用を示すものではありません。仲介手数料や税金などは含んでいません。

この例では、越境を解消することで売却価格が200万円上がったとしても、300万円の費用がかかるため、費用控除後の金額は現状売却の方が高くなります。

もちろん、越境を解消することで売却期間が短くなったり、購入希望者が増えたりする可能性もあります。

一方、現状のままでは売却先が限られる場合もあります。

そのため、単純な売却価格だけではなく、必要な費用、売却期間、隣地との交渉負担、最終的な手取り額を比較することが大切です。

越境物がある土地を売却する前に確認したい5つのポイント

越境物がある不動産の売却を検討する際には、次の5つを確認しておくと判断しやすくなります。

① 越境している物の所有者は誰か

隣家の所有物なのか、自分の所有物なのかによって対応方法は異なります。

ブロック塀などでは、所有関係そのものが不明確な場合もあります。

② 越境している範囲はどの程度か

目視だけでは、実際にどの程度越境しているか判断できない場合があります。

必要に応じて測量や現地調査を行い、状況を確認します。

③ 過去に覚書などを取り交わしていないか

以前の所有者同士で越境に関する覚書を取り交わしている場合があります。

売却前に、保管されている書類を確認することが重要です。

④ 買主の土地利用に影響するか

買主が既存建物を利用するのか、解体して新築するのかによって、越境の影響は異なります。

買主の利用目的を踏まえて対応方法を検討する必要があります。

⑤ 越境を解消する費用と売却価格を比較したか

売却前に工事を行う場合には、その費用を回収できるか検討することが大切です。

特に大規模な工事が必要な場合には、現状売却との比較が重要になります。

越境物がある不動産でも、買取なら売却できる？

越境物がある不動産では、一般の購入希望者への仲介だけでなく、不動産会社による買取も選択肢になります。

不動産会社によっては、購入後の建替えや再販売、越境物への対応を前提として、現状のまま購入を検討する場合があります。

例えば、隣家の屋根が越境している土地でも、越境の状況や将来的な解消の可能性を確認したうえで、買取価格を提示できるケースがあります。

また、隣地所有者との覚書が未締結であっても、物件の状況によっては買取を検討できる場合があります。

ただし、すべての越境物件を無条件で買取できるわけではありません。

越境の規模や権利関係、隣地との紛争状況などによって、買取の可否や価格は異なります。

仲介と買取では、次のような違いがあります。

売却価格を優先するのか、売却までの期間や手間を抑えたいのかによって、適した方法は異なります。

沖建では越境物がある土地・建物の売却もご相談いただけます

株式会社沖建では、東京都を中心に、神奈川県・千葉県・埼玉県などの不動産について、買取・仲介のご相談を承っています。

越境物がある不動産についても、物件の状況を確認しながら、売却方法を検討することができます。

例えば、

• 隣家の屋根や雨樋が越境している土地
• 自宅の建物の一部が隣地へ越境している住宅
• ブロック塀の所有関係が不明確な土地
• 隣地所有者と覚書を取り交わしていない物件
• 越境の解消に高額な費用がかかる物件
• 相続した土地に越境物が見つかったケース

などについても、まずは現状を整理することが重要です。

当社では、仲介による売却だけでなく、自社買取という選択肢もご提案できます。

そのため、越境物を解消してから売却する方法と、現状のまま売却する方法を比較しながら検討することが可能です。

また、測量や権利関係の確認など、専門的な対応が必要な場合には、関係する専門家との連携も重要になります。

越境物があるから売却できないと決めつけず、まずは物件の状況と売却条件を確認することをおすすめします。

よくある質問（FAQ）

Q1．隣家の屋根が数センチ越境しているだけでも問題になりますか？

越境の程度が小さくても、将来の建替えや売却時に問題になる可能性があります。ただし、売却への影響は越境の位置や範囲、土地の利用目的などによって異なります。

Q2．越境に関する覚書がなくても売却できますか？

売却できるケースはあります。ただし、買主や金融機関から覚書の締結を求められる場合もあります。覚書がない場合には、越境の状況や今後の対応について十分に説明することが重要です。

Q3．隣地所有者が覚書に署名してくれない場合はどうすればいいですか？

まずは越境の状況や境界を客観的に確認し、話し合いによる解決を検討します。協議が難しい場合には、弁護士などの専門家へ相談する方法もあります。

Q4．隣家の屋根が越境している場合、勝手に撤去できますか？

原則として、隣家の所有物を無断で撤去することは避けるべきです。撤去が必要な場合には、権利関係を確認し、隣地所有者との協議や適切な法的手続きを検討する必要があります。

Q5．越境物がある土地でも住宅ローンは利用できますか？

越境物があるからといって、必ず住宅ローンが利用できなくなるわけではありません。ただし、金融機関によっては追加資料や覚書などを求める場合があります。

Q6．昔から越境している場合、撤去を求めることはできませんか？

長期間越境しているという事情だけで、一律に撤去を求められなくなるわけではありません。ただし、越境の経緯や当事者間の合意、取得時効などが問題になる場合もあるため、個別の法的判断が必要です。

Q7．越境物があることを買主に説明しないで売却するとどうなりますか？

契約内容や具体的な事情によっては、契約不適合責任や説明義務違反などが問題になる可能性があります。売主が把握している越境の状況は、売却前に適切に説明し、契約書類にも反映することが重要です。

Q8．越境物がある土地は、必ず測量しなければ売却できませんか？

すべての売却で測量が法律上必須というわけではありません。ただし、越境の範囲や境界が不明確な場合には、測量によって状況を確認することが望ましいケースがあります。

Q9．相続した土地に越境物がある場合も、そのまま売却できますか？

売却できるケースがあります。相続登記などの必要な手続きを確認したうえで、越境の状況や隣地との関係を整理し、売却方法を検討することが重要です。

まとめ｜越境物があっても、解消・覚書・現状売却を比較して判断することが大切

隣家の屋根や雨樋、ブロック塀などが越境している土地でも、売却できるケースはあります。

ただし、越境物の種類や規模、隣地所有者との関係、買主の利用目的によって、適した売却方法は異なります。

売却前に越境を解消した方がよい場合もあれば、覚書によって状況を整理できる場合や、現状のまま売却できる場合もあります。

特に注意したいのは、越境を解消するために高額な工事費用を負担しても、その費用が売却価格に十分反映されるとは限らないことです。

そのため、越境を解消する前に、現状のままで売却した場合の価格や条件を確認し、複数の方法を比較することが重要です。

株式会社沖建では、越境物がある土地や建物についても、買取・仲介の両面から売却方法をご提案しています。

「隣家の屋根が越境していて売却できるか不安」

「覚書がない土地を相続した」

「隣地との交渉が難しいため、現状のまま売却したい」

といった場合も、まずはお気軽にご相談ください。

越境物があるという理由だけで売却を諦めず、物件の状況に合った方法を検討してみてはいかがでしょうか。