相続人の一人が海外在住でも日本の不動産は売却できる？必要書類・委任状・手続きの進め方を解説

相続人の一人が海外に住んでいると、不動産の売却は難しい？

親が亡くなり、日本にある実家や土地を兄弟姉妹で相続することになったものの、相続人の一人が海外に住んでいるというケースがあります。

例えば、次のような状況です。

「兄がアメリカに住んでいるため、相続手続きが進まない」

「海外在住の相続人が帰国できなくても、実家を売却できる？」

「日本の印鑑証明書を取得できない場合はどうすればいい？」

「海外にいる相続人から委任状をもらえば売却できる？」

「相続人全員が日本に集まらないと、不動産の売買契約はできない？」

相続人が海外に住んでいる場合、書類の準備や本人確認、署名手続きなどで通常より時間がかかることがあります。

しかし、相続人の一人が海外在住だからといって、日本の不動産を売却できなくなるわけではありません。

必要な書類を準備し、適切な方法で手続きを進めれば、海外在住の相続人が帰国せずに売却できるケースもあります。

ただし、相続人の国籍や居住国、相続登記の状況、売却方法などによって必要な手続きは異なります。

今回は、相続人の一人が海外在住の場合に、日本の不動産を売却するための手順や必要書類、委任状の取扱い、注意点について、不動産会社の視点から解説します。

相続人が海外在住でも、不動産売却は可能

日本国内にある不動産を相続した場合、相続人の一部が海外に住んでいても、売却手続きを進めることは可能です。

例えば、父親が亡くなり、東京都内の実家を子ども3人で相続したケースを考えてみましょう。

• 長男：東京都在住
• 次男：アメリカ在住
• 長女：大阪府在住

この場合、次男が海外に住んでいるという理由だけで、不動産を売却できなくなるわけではありません。

ただし、誰が不動産を取得するのか、誰が売主になるのかによって必要な手続きは変わります。

遺産分割協議で一人が取得する場合

相続人全員で遺産分割協議を行い、例えば長男が不動産を取得することになった場合には、その内容に基づいて相続登記を行い、長男が売主として売却する方法が考えられます。

ただし、売却代金を他の相続人に分配する場合には、換価分割や代償分割などの法的・税務的な整理が必要です。

複数の相続人が共有で取得する場合

兄弟3人が不動産を共有名義で取得した場合には、原則として共有者全員が売却に関与する必要があります。

海外在住の次男も売主の一人となるため、契約書への署名や本人確認、登記に必要な書類の準備などが必要になります。

海外在住者がいる場合には、最初に不動産の取得方法と売却方法を整理することが重要です。

海外在住の相続人がいる場合、売却までの流れは？

一般的には、次のような流れで進めます。

実際には、相続登記の準備と売却の検討を並行して進める場合もあります。

重要なのは、売却先が決まってから海外在住者の必要書類を調べ始めるのではなく、売却の初期段階から司法書士や不動産会社と手続きを確認しておくことです。

海外在住の相続人は、遺産分割協議のために帰国する必要がある？

相続人全員が日本に集まらなければ遺産分割協議ができない、というわけではありません。

遺産分割協議は、必ずしも相続人全員が同じ場所に集まって行う必要はなく、電話やオンライン会議などを利用して協議を進めることも可能です。

ただし、最終的に遺産分割協議書を作成し、不動産の相続登記を行う場合には、適切な書類を準備する必要があります。

日本国内に住民登録がある方であれば、通常は実印と印鑑証明書を利用することが多いですが、海外在住者の場合には同じ方法を利用できないことがあります。

そのため、署名証明などの書類が必要になる場合があります。

なお、相続人全員が一通の遺産分割協議書に同時に署名する必要はなく、適切な形式で書類を作成し、各相続人から必要な意思表示を得る方法も考えられます。

具体的な作成方法は、司法書士などに確認することをおすすめします。

海外在住者が印鑑証明書を取得できない場合は？

海外に転居し、日本国内の住民登録を抹消している方は、日本の市区町村で通常の印鑑証明書を取得できない場合があります。

このような場合、日本国籍の方であれば、在外公館で発行される署名証明などを利用することがあります。

署名証明とは？

署名証明は、本人が領事担当者の面前で署名したことなどを証明する書類です。

日本の印鑑証明書に代わる書類として、相続登記や不動産売却などの手続きで利用されることがあります。

ただし、署名証明には形式の違いがあり、提出先や手続きによって求められる書類が異なります。

そのため、事前に司法書士などへ必要な形式を確認してから取得することが重要です。

また、外国籍の相続人については、居住国の公証制度などを利用する場合があります。

日本国籍の海外在住者と外国籍の海外在住者では、必要な証明書や取得方法が異なる場合があるため注意しましょう。

海外在住者の住所を証明する書類は？

不動産の登記手続きなどでは、海外在住者の住所を証明する書類が必要になる場合があります。

日本国籍の方については、在外公館で発行される在留証明などを利用することがあります。

在留証明は、海外に住所を有する日本国籍の方について、一定の条件のもとで住所などを証明する書類です。

ただし、取得要件や必要資料は在外公館によって異なる場合があります。

また、外国籍の方については、居住国の公的機関が発行する住所証明書などを利用する場合があります。

住所証明書類が必要になるかどうかは、登記の種類や申請内容によっても異なります。

そのため、必要書類を自己判断で取得するのではなく、登記を担当する司法書士に確認してから準備することをおすすめします。

委任状があれば、海外在住の相続人に代わって売却できる？

海外在住の相続人が帰国できない場合には、日本国内の家族などに一定の手続きを委任する方法があります。

例えば、海外在住の兄が日本に住む弟に対して、不動産売却に関する手続きを委任するケースです。

ただし、委任状があれば、どのような手続きでも自由に代理できるわけではありません。

委任する権限の範囲を明確にすることが重要です。

委任状に記載することが考えられる事項

• 委任者と代理人の氏名・住所
• 対象となる不動産の表示
• 売買契約を締結する権限
• 売買価格や契約条件に関する権限
• 売買代金の受領に関する権限
• 登記手続きに関する権限
• その他必要な事項

ただし、実際にどこまで委任できるか、どのような形式の委任状が必要かは、取引内容や関係者によって異なります。

特に所有権移転登記については、司法書士による本人確認や意思確認が必要になります。

代理人がいる場合でも、司法書士が海外在住の本人へ直接連絡するなど、本人の意思を確認することがあります。

また、売買代金の受領についても、代理人の口座を利用できるとは限りません。

金融機関や司法書士、買主側との事前調整が必要です。

海外在住の相続人がいる場合、売却方法は仲介と買取のどちらがよい？

相続した不動産を売却する場合、仲介と不動産会社による買取の2つが主な選択肢になります。

海外在住の相続人がいる場合には、売却価格だけでなく、手続きの回数や売却までの期間も重要です。

例えば、海外在住の相続人が仕事の都合で帰国できず、日本国内の家族も頻繁に現地対応できない場合には、売却までのスケジュールが明確な買取が適していることがあります。

一方、売却を急いでおらず、できるだけ高い価格を希望する場合には、仲介で購入希望者を探す方法もあります。

ただし、買取を利用すれば海外在住者の本人確認や必要書類が不要になるわけではありません。

どちらの方法でも、適切な権利確認と登記手続きが必要です。

海外在住の相続人と連絡が取れない場合はどうする？

海外在住の相続人がいる場合、連絡が取れず、相続手続きが進まないこともあります。

例えば、長年海外で生活している兄弟姉妹と交流がなく、現在の住所が分からないケースです。

このような場合には、まず戸籍や住所に関する資料などを確認し、連絡先を調査することが考えられます。

それでも所在が分からない場合には、状況に応じて不在者財産管理人の選任など、裁判所の手続きが必要になることがあります。

ただし、単に連絡が取りにくいという理由だけで、他の相続人がその人の権利を無視して不動産を売却できるわけではありません。

また、相続人の一人が売却に反対している場合と、所在が分からない場合では、解決方法が異なります。

このようなケースでは、弁護士や司法書士などの専門家に相談することが重要です。

海外在住の相続人がいる場合、税金にも注意が必要

海外在住の相続人が日本の不動産を売却する場合には、税務上の取扱いにも注意が必要です。

特に、海外在住者が売主となる場合には、日本の所得税法上の非居住者に該当するかどうかが重要になります。

非居住者が売主となる場合の源泉徴収

日本の所得税法上の非居住者から国内不動産を購入する場合、一定の条件に該当すると、買主に売買代金の10.21％を源泉徴収する義務が生じます。

ただし、売買代金が1億円以下で、買主が本人またはその親族の居住用として取得する場合などには、源泉徴収が不要となる例外があります。

また、売主が複数いる場合には、各売主の持分や売買代金の帰属などについて確認が必要です。

源泉徴収された金額は、必ずしも最終的な税負担額ではなく、確定申告などによって精算される場合があります。

なお、海外に住んでいるからといって、必ず日本の税法上の非居住者に該当するとは限りません。

居住者・非居住者の判定は、生活の本拠などの事情を踏まえて行われます。

売却益に対する税金

日本国内の不動産を売却して利益が発生した場合には、日本で譲渡所得に対する課税が生じることがあります。

また、居住国の税制や租税条約によって、海外での申告などが必要になる場合もあります。

相続した不動産では、被相続人の取得費や取得時期を引き継ぐことが原則となるため、売却益の計算にも注意が必要です。

税務上の取扱いは個別の状況によって異なるため、海外取引や非居住者の税務に詳しい税理士へ相談することをおすすめします。

相続人が海外在住の場合、売却までに時間がかかる理由

海外在住の相続人がいる場合には、国内の相続人だけで手続きを進めるケースよりも時間がかかることがあります。

主な理由は次のとおりです。

書類の取得に時間がかかる

署名証明や在留証明などを取得する場合、在外公館への予約や必要書類の準備が必要になることがあります。

国際郵便による書類のやり取りが必要

遺産分割協議書や委任状などについて、原本の郵送が必要になる場合があります。

国際郵便では配送日数がかかるほか、紛失や遅延などにも注意が必要です。

時差によって連絡が取りにくい

日本と居住国の時差が大きい場合には、本人確認や打合せの日程調整が難しくなることがあります。

金融機関の手続きに時間がかかる

売買代金の受領方法や海外送金について、金融機関による確認が必要になる場合があります。

そのため、売却を検討する段階から必要書類や手続きの流れを確認し、余裕を持って準備することが重要です。

海外在住の相続人がいる不動産をスムーズに売却するための5つのポイント

① 相続人全員の連絡先を早めに確認する

海外在住者の住所、電話番号、メールアドレスなどを確認し、連絡方法を決めておきましょう。

② 誰が不動産を取得するか整理する

遺産分割協議によって一人が取得するのか、複数人で共有するのかによって、必要な手続きが変わります。

③ 司法書士に必要書類を確認する

署名証明や住所証明などについて、取得前に司法書士へ確認することが重要です。

④ 売却方法を早めに比較する

仲介と買取では、価格や売却期間、手続きの進め方が異なります。

海外在住者の負担も考慮して比較しましょう。

⑤ 決済方法と税務上の取扱いを事前に確認する

非居住者の源泉徴収や売買代金の受領方法について、契約前に確認しておくことが重要です。

海外在住の相続人がいる不動産では、売却価格だけでなく、手続き全体の段取りが円滑な売却のポイントになります。

沖建では海外在住の相続人がいる不動産の売却もご相談いただけます

株式会社沖建では、東京都を中心に、神奈川県・千葉県・埼玉県などの不動産について、買取・仲介のご相談を承っています。

相続人の一部が海外に住んでいる不動産についても、物件の状況や権利関係を確認しながら、売却方法を検討することができます。

例えば、次のようなご相談です。

• 海外在住の兄弟姉妹と実家を相続した
• 相続人が帰国できないため売却手続きが進まない
• 日本国内の家族が売却手続きを進めたい
• 相続した実家が空き家になっている
• 海外在住者がいるため、売却までの期間を短くしたい
• 残置物が多く、片付けや管理が難しい
• 相続人全員で売却するための価格を把握したい

当社では、不動産仲介だけでなく、自社買取にも対応しています。

そのため、市場で購入希望者を探す方法と、不動産会社による買取を比較しながら検討することが可能です。

また、相続登記や本人確認などの専門的な手続きについては、司法書士などの専門家と連携して進めることが重要です。

海外在住の相続人がいる場合でも、最初から売却を諦める必要はありません。

まずは現在の権利関係と必要な手続きを整理し、実現可能な売却方法を確認することをおすすめします。

よくある質問（FAQ）

Q1．相続人の一人が海外在住でも、実家を売却できますか？

はい。相続人の一人が海外在住でも、日本の不動産を売却できるケースがあります。ただし、遺産分割や相続登記、本人確認など、必要な手続きを適切に進める必要があります。

Q2．海外在住の相続人は、売買契約のために帰国する必要がありますか？

必ずしも帰国が必要とは限りません。代理人による契約や書類の郵送など、状況に応じた方法が考えられます。ただし、本人確認や登記手続きについて事前の調整が必要です。

Q3．日本の印鑑証明書が取得できない場合はどうすればいいですか？

日本国籍の海外在住者であれば、在外公館で発行される署名証明などを利用する場合があります。必要な形式については司法書士に確認しましょう。

Q4．海外在住の兄弟に委任状を書いてもらえば、自分だけで売却できますか？

適切な委任状によって代理できる手続きはありますが、すべての手続きを自由に行えるわけではありません。委任の範囲や本人確認、登記に必要な書類などを確認する必要があります。

Q5．相続人の一人が海外にいて連絡が取れない場合は？

所在調査や、状況に応じた裁判所の手続きなどが必要になる場合があります。連絡が取れないという理由だけで、その相続人の権利を無視して売却することはできません。

Q6．海外在住の相続人がいる場合、相続登記は必要ですか？

相続によって取得した不動産については、相続登記の義務があります。2024年4月1日から相続登記が義務化されており、原則として一定期間内に申請する必要があります。

Q7．海外在住の相続人が売却代金を受け取る場合、税金はどうなりますか？

日本の所得税法上の非居住者に該当する場合、売買代金の源泉徴収などが問題になることがあります。また、譲渡所得に対する課税や居住国での申告が必要になる場合もあります。

Q8．相続人が海外在住の場合、仲介より買取の方がよいですか？

必ずしも買取が有利とは限りません。売却価格を重視する場合には仲介が適していることもあります。一方、売却期間や手続きの負担を重視する場合には、買取が選択肢になります。

Q9．相続登記が終わっていなくても、不動産の査定はできますか？

はい。一般に、相続登記が完了していなくても査定を依頼することは可能です。ただし、実際の売却や所有権移転に向けては、必要な登記手続きを確認する必要があります。

まとめ｜海外在住の相続人がいても、準備次第で日本の不動産は売却できる

相続人の一人が海外在住の場合でも、日本国内にある不動産を売却することは可能です。

ただし、国内の相続人だけで手続きを進める場合と比べて、署名証明や住所証明、委任状、本人確認などの準備が必要になることがあります。

また、非居住者が売主となる場合には、税務上の源泉徴収や売却代金の受領方法などにも注意が必要です。

特に重要なのは、売却先が決まってから必要書類を準備するのではなく、早い段階から相続人の権利関係と手続きの流れを確認しておくことです。

株式会社沖建では、海外在住の相続人がいる不動産についても、買取・仲介の両面から売却方法をご提案しています。

「海外に住む兄弟と相続した実家を売却したい」

「相続人が帰国できず、手続きが進まない」

「空き家になっている実家を早めに売却したい」

といった場合も、まずはお気軽にご相談ください。

海外在住の相続人がいるという理由だけで売却を諦めず、必要な手続きを整理し、ご自身に合った方法を検討してみてはいかがでしょうか。