海外在住で日本の不動産を相続したら？帰国せずに進める相続登記・空き家管理・売却までの流れを不動産会社が解説

海外に住んでいても、日本の不動産を相続することがあります

海外で生活している方にとって、日本にある不動産の相続は突然発生する問題の一つです。

「日本に住んでいた親が亡くなり、実家を相続することになった」

「海外赴任中に相続が発生したが、仕事の都合で帰国できない」

「兄弟は日本に住んでいるが、自分だけ海外にいる」

このような状況では、何から手を付ければよいのか分からず、不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

相続した不動産が遠方にある場合、現地確認や書類の準備、相続人同士の話し合いなど、日本国内に住んでいる場合とは異なる負担が生じることがあります。

さらに、相続した住宅が空き家になっている場合には、建物の管理や近隣への対応なども考えなければなりません。

しかし、海外に住んでいるからといって、必ず日本へ帰国しなければ相続手続きや不動産売却ができないわけではありません。

司法書士や税理士、不動産会社などと連携することで、海外にいながら進められる手続きも多くあります。

今回は、海外在住者が日本の不動産を相続した際に確認しておきたいことや、相続登記、空き家管理、売却までの流れについて、不動産会社の視点から解説します。

海外在住者が日本の不動産を相続したら、最初に確認したいこと

相続が発生した際、すぐに不動産を売却しなければならないわけではありません。

まずは相続した不動産の状況を整理することが重要です。

特に確認しておきたいのは、次の項目です。

• 不動産の所在地と所有名義
• 相続人が何人いるのか
• 遺言書が残されているか
• 不動産に住宅ローンなどの借入れが残っていないか
• 現在誰かが居住しているか
• 建物や敷地の管理状況
• 固定資産税などの維持費
• 売却するのか、保有するのか

例えば、親が所有していた実家を相続したと思っていても、登記簿を確認すると祖父母の名義のままになっているケースがあります。

このような場合、相続関係の確認が複雑になることがあります。

また、相続人が複数いる場合には、自分だけの判断で不動産全体を売却できるとは限りません。

そのため、まずは不動産の権利関係と現状を把握し、その後の対応を検討することが大切です。

海外在住でも相続登記は必要？2024年からの義務化に注意

日本では、2024年4月1日から相続登記が義務化されています。

相続によって不動産を取得したことを知った日などを起点として、原則3年以内に相続登記を申請する必要があります。

正当な理由なく義務を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

この制度は、日本国内に住んでいる方だけではなく、海外在住者にも適用されます。

また、2024年4月1日より前に発生した相続についても対象となり、一定の場合には2027年3月31日までに登記を行う必要があります。

「海外に住んでいるから手続きできない」

「日本へ帰国する予定がない」

という理由だけで、そのまま放置してよいわけではありません。

相続登記は司法書士へ依頼して進めることもできるため、早めに必要書類や手続き方法を確認しておくことをおすすめします。

なお、遺産分割協議がまとまらない場合には、相続人申告登記という制度もあります。ただし、これは所有権を移転する相続登記そのものに代わるものではなく、不動産を売却するには別途適切な登記が必要です。

海外在住者は日本の印鑑証明書が取得できないことも

海外在住者が相続手続きを進める際、日本国内に住んでいる方と異なるのが必要書類の準備です。

例えば、日本に住民登録がない場合、通常の住民票や印鑑証明書を取得できないことがあります。

そのような場合には、手続きの内容に応じて、

• 在留証明
• 署名証明（サイン証明）
• 戸籍謄本などの相続関係書類
• 遺産分割協議書
• 委任状

などが必要になることがあります。

在留証明や署名証明は、在外公館などで取得する方法がありますが、国籍や居住国、必要となる手続きによって対応が異なります。

また、外国籍の方や日本国籍を離脱している方などでは、必要書類が変わる場合があります。

重要なのは、書類を集め始める前に、司法書士などへ必要書類を確認することです。

海外から書類を取り寄せたり、国際郵便で送付したりする場合、国内での手続きより時間がかかることもあります。

そのため、売却予定がある場合には、売買契約や決済のスケジュールから逆算して準備を進めることが大切です。

相続人の一人だけが海外在住の場合に起こりやすい問題

相続人全員が日本国内に住んでいるとは限りません。

例えば、兄弟3人で実家を相続することになり、2人は日本、1人は海外に住んでいるケースを考えてみましょう。

日本に住んでいる相続人は、現地確認や不動産会社との打ち合わせに参加しやすい一方、海外在住の相続人は時差や仕事の都合によって対応が難しいことがあります。

その結果、

「日本にいる兄弟だけで話が進んでしまった」

「売却価格について十分な説明を受けていない」

「知らないうちに不動産会社が決まっていた」

といった不満が生じる可能性があります。

特に不動産は金額が大きいため、情報共有が不十分なまま進めると、相続人同士の信頼関係に影響することもあります。

こうした問題を防ぐためには、査定結果や売却条件、諸費用などを相続人全員が確認できるようにしておくことが重要です。

不動産会社が査定資料や売却スケジュールを整理し、海外在住の相続人にも共有することで、話し合いを進めやすくなる場合があります。

なお、遺産分割の法的な判断や相続人間の紛争については、弁護士などの専門家と連携して対応する必要があります。

相続した実家が空き家になっている場合の注意点

海外在住者が日本の不動産を相続した場合、特に問題になりやすいのが空き家の管理です。

誰も住まなくなった住宅では、日常的な換気や清掃、設備の確認が行われなくなります。

その結果、

• 雨漏りに気付かない
• 給排水設備の不具合を発見できない
• 庭木や雑草が伸びてしまう
• 郵便物が大量にたまる
• 害虫や小動物が侵入する
• 不法投棄などの被害を受ける

といった問題が発生する可能性があります。

特に、長期間閉め切った住宅では、湿気やカビによって建物の状態が悪化することがあります。

また、台風や大雨の後に屋根や外壁が破損していても、海外に住んでいるとすぐに確認できないことがあります。

近隣住民から連絡を受けて初めて問題に気付くケースも考えられます。

そのため、相続した住宅をすぐに売却しない場合でも、定期的な現地確認や管理方法を決めておくことが大切です。

不動産を所有し続ける場合の費用も考えておきましょう

相続した不動産を保有し続ける場合には、維持費も発生します。

例えば、固定資産税や都市計画税、火災保険料、建物の修繕費などです。

マンションであれば、管理費や修繕積立金なども継続して必要になります。

また、空き家管理を外部へ依頼する場合には、その費用も考慮しなければなりません。

「いつか日本へ帰国したときに使うかもしれない」

という理由で保有を続ける選択もありますが、将来的な利用予定が明確でない場合には、長期間の維持費が大きな負担になることがあります。

不動産を保有するか売却するかを検討する際には、現在の市場価格だけではなく、今後必要になる費用も含めて比較することが重要です。

海外在住者が相続不動産を売却するまでの流れ

海外に住みながら日本の不動産を売却する場合、一般的には次のような流れで進めます。

1．相続関係と所有名義を確認する

まず、相続人や遺言書の有無、登記名義などを確認します。

必要に応じて司法書士や弁護士へ相談し、相続登記や遺産分割の手続きを進めます。

2．不動産の現状を確認する

建物や土地の状態、残置物、境界、修繕の必要性などを確認します。

海外在住者が現地へ行けない場合には、不動産会社による現地確認を活用する方法があります。

3．査定を受ける

現在の市場価格を把握します。

仲介による売却と不動産会社による買取では、売却価格や期間、必要な準備が異なるため、複数の方法を比較することが重要です。

4．売却方法と条件を決める

相続人間で必要な合意を行い、売却価格や引渡し時期、残置物の対応などを整理します。

5．売買契約と決済の準備を進める

海外在住者の場合、本人確認や署名証明、委任状など、通常の国内取引とは異なる準備が必要になることがあります。

必要書類や本人確認の方法は、司法書士や金融機関などと事前に調整します。

6．引渡しと売却後の税務手続きを確認する

売買代金の受領や所有権移転登記などを行い、引渡しを完了します。

売却後は日本での確定申告が必要になる場合があるため、税理士などへ確認することをおすすめします。

海外在住者が相続不動産を売却する際は税金にも注意

海外在住者が日本の不動産を売却する場合には、税金についても確認が必要です。

例えば、税法上の非居住者が日本国内の不動産を売却する場合、原則として買主による売買代金の10.21％の源泉徴収が必要になることがあります。

ただし、売買代金が1億円以下で、個人の買主が自分または親族の居住用として購入する場合などには、源泉徴収が不要となる例外があります。

また、源泉徴収された金額がそのまま最終的な税負担になるとは限りません。

譲渡所得の計算や確定申告によって精算される場合があります。

さらに、海外の居住国でも税務上の申告や確認が必要になる可能性があります。

そのため、売却前に日本と居住国の税制を確認し、必要に応じて税理士などへ相談することが重要です。

相続した不動産は「仲介」と「買取」のどちらが向いている？

海外在住者が相続した不動産を売却する場合、売却方法の選択も重要です。

仲介は、一般の購入希望者を探して売却する方法です。

市場の状況によっては高い価格で売却できる可能性がありますが、内覧対応や価格交渉、売却までの期間などを考慮する必要があります。

一方、買取は不動産会社が直接購入する方法です。

一般的には仲介より売却価格が低くなる傾向がありますが、売却時期を調整しやすく、残置物や建物の状態によっては現状のまま売却できる場合があります。

特に海外在住者の場合、

「何度も日本へ帰国できない」

「実家の管理を早く終わらせたい」

「相続人同士の手続きを長引かせたくない」

という事情から、売却価格だけではなく、手続きの負担や売却までの期間を重視するケースもあります。

そのため、仲介と買取の両方を比較し、自分たちの状況に合った方法を選ぶことが大切です。

沖建では海外在住者の相続不動産もサポートしています

海外に住んでいる方にとって、日本の不動産売却で大きな負担になるのは、現地での確認や各種調整です。

当社では、海外在住者からの不動産売却相談についても、物件の状況やご希望を確認しながら対応しています。

例えば、

• 相続した不動産の現地確認
• 建物や土地の状況確認
• 売却価格の査定
• 仲介と買取の比較
• 残置物がある住宅の売却相談
• 修繕や解体の必要性の検討
• 売却スケジュールの調整
• 司法書士など専門家との連携

など、不動産売却に関する実務をサポートします。

相続した住宅が古い場合や、室内に家具・家電などが残っている場合でも、必ずしも売主自身がすべて片付けてから相談する必要はありません。

また、売却を決めていない段階でも、現在の市場価格や売却方法を確認することができます。

「日本へ帰国できないから売却できない」と考える前に、まずは現地の状況を把握することが重要です。

当社では、物件ごとの事情を踏まえ、できるだけご負担の少ない売却方法をご提案いたします。

よくある質問（FAQ）

Q．海外に住んでいても日本の不動産を相続できますか？

はい。海外在住であっても、日本の不動産を相続することは可能です。ただし、相続関係や適用される法律、必要書類などは個別の事情によって異なります。

Q．相続登記のために日本へ帰国する必要がありますか？

必ずしも帰国が必要とは限りません。司法書士などへ依頼し、海外から必要書類を準備して手続きを進められる場合があります。

Q．相続人の一人が海外にいても売却できますか？

可能です。ただし、共有不動産全体を売却する場合には、原則として共有者全員の合意と協力が必要です。

Q．相続した実家に家具や荷物が残っていても売却できますか？

はい。残置物がある状態でも売却できるケースがあります。物件の状況や売却方法によって対応が異なるため、処分前にご相談いただくことをおすすめします。

Q．日本に銀行口座がなくても売却できますか？

取引条件や金融機関の対応によって異なります。売買代金の受領方法などを含め、契約前に確認することが重要です。

Q．海外在住者でも不動産会社へ査定を依頼できますか？

はい。現地へ行けない場合でも、物件資料などをもとに査定を進められるケースがあります。

Q．相続した不動産をすぐに売却しないといけませんか？

必ずしもすぐに売却する必要はありません。ただし、相続登記の期限や維持管理費、建物の老朽化などを考慮して判断することが大切です。

Q．海外に住んでいても売却後の確定申告は必要ですか？

日本国内の不動産を売却して譲渡所得が生じた場合などには、日本で確定申告が必要になることがあります。税法上の居住区分や所得の状況によって異なるため、税理士などへ確認しましょう。

まとめ｜海外在住でも日本の相続不動産は適切に対応できます

海外在住者が日本の不動産を相続した場合、相続登記や必要書類の準備、現地確認、建物管理など、さまざまな問題が発生することがあります。

特に相続した住宅が空き家になっている場合には、建物の老朽化や維持管理費なども考慮する必要があります。

しかし、海外に住んでいるからといって、必ず日本へ帰国しなければ手続きを進められないわけではありません。

司法書士や税理士、不動産会社など、それぞれの専門家と連携することで、海外にいながら対応できることも多くあります。

大切なのは、相続した不動産をそのまま放置するのではなく、現在の状況を把握し、今後の方針を早めに検討することです。

当社では、海外在住者が相続した日本国内の不動産についても、現地確認から査定、売却方法のご提案までサポートしています。

「相続した実家をどうすればよいか分からない」

「海外に住んでいるため現地へ行けない」

「帰国せずに売却できる方法を知りたい」

といったお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。

海外にお住まいの方と日本の不動産をつなぐ窓口として、状況に合わせた売却方法をご提案いたします。