再建築不可物件はデメリットばかり？メリットはない？
再建築不可物件は読んで字の如く、建て替えのできない不動産物件のことです。つまり現在建っている建物を取り壊して更地にしてしまうと原則、そこに新たな建物を作ることはできません。建て替えができないことから、扱いが難しい不動産物件です。そのため、相続などで再建築不可物件のオーナーになり、どう処分すべきか悩まれる方も少なくありません。一方であえて再建築不可物件を購入される方もいらっしゃいます。再建築不可物件はデメリットばかりではなく、メリットがあるから購入される方もいらっしゃるということなのです。
再建築不可物件とはどんな物件？
再建築不可物件は建物を建てる際の敷地、構造、設備、そして用途について、守るべき最低限の基準を定めた法律が1950年（昭和25年）に制定された建築基準法に違反しているため、取り壊した場合、新しい建物をつくる許可を得られないという物件です。では具体的にどんな物件なのかを見ていきましょう。
接道義務を果たしていない物件
再建築不可物件となる理由でよく聞かれるのが「接道義務」を果たしていないということです。接道義務とは、建築基準法において、建物を建てるためにその敷地が一定の幅以上の道路に接していなければならないという義務のことです。建物を建てる場合、災害発生時の避難や消防車の通行、生活道路としての機能を確保するために定められた規定で敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならず、再建築不可物件はこの義務を満たしていないことから、建築許可が降りないのです。また、敷地が道路にまったく面していない「無道路地」も再建築が認められません。
既存不適格物件
建築基準法も改正が行われています。そのため、建築当初は合法だった建物が、現在の建築基準法に照らし合わせると違反物件になってしまい、既存の建物はそのまま利用できますが、一度取り壊してしまうと、改正後の基準に適合しないため、再建築が許可されません。こういった物件は既存不適格物件とも呼ばれます。
再建築不可物件となってしまう原因はさまざま
ここで紹介した再建築不可物件の事例は一部です。ほかにも物件のあるエリアの用途地域が、工業用、商業用などに指定されてしまっている場合に取り壊してしまうと住宅を建てることはできませんし、容積率や建ぺい率違反物件は同じ規模で再建築はできません。しかし、条件によっては再建築が可能となる場合があります。そのため、再建築不可物件の処分でお悩みの場合、ご自身だけで判断するよりも、不動産会社に相談された方が良い判断ができるはずです。
弊社沖建でも多くの実績がありますので、もし心当たりの不動産会社がない場合には弊社にご相談ください。
再建築不可物件のデメリット
再建築不可物件は売りにくい、売れない物件といわれています。それには様々なデメリットがあるからです。具体的にはどんなデメリットがあるのでしょうか。
リフォームやリノベーションでも制限がつく場合がある
再建築不可はことばの通りで現在建っている建物を取り壊しても、同じように建物を建てることができないため、購入者は現在建っている建物をそのままの状況で利用する、あるいはリフォームやリノベーションして活用することしかできません。
また、リフォームやリノベーションでも、例えば、増築や減築などの建物の面積を変更するような工事や耐震補強を目的とした工事で柱、梁、壁、床、屋根など建物の主要な構造部分に手を加えるような、大規模なものの場合、自治体に申請しても許可が降りないことがあります。こういった点が再建築不可物件のデメリットとなります。
災害発生時のリスクもデメリット
再建築不可物件で多く見られる接道義務が満たされていない場合、建物が十分な幅の道路に面していないため、緊急時の消防車や救急車の進入が困難になることがあります。再建築不可物件は老朽化していることが多く、耐震性能も低いため、地震や台風などの自然災害で倒壊した場合の修繕は困難です。また、火災などが発生した場合、緊急車両が進入できないことによって、消火活動にも支障が出る可能性があります。近隣に延焼するようなことがあれば、管理責任や賠償責任を負うことになります。
空き家のままで放置した場合のリスクもあります
再建築不可物件で使い道がないと空き家のままで放置した場合、管理が不十分で老朽化が進み、倒壊の危険があったり、衛生上の問題を引き起こす恐れがあったりする住宅「特定空き家」に認定されてしまう可能性があります。この「特定空き家」は2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づくもので、自治体が特定空き家と認定した場合、所有者に対して改善命令を出すことができるようになっています。この命令に従わない場合、所有者には罰金が科されることもありますし、最悪の場合、行政代執行による解体が行われることもあります。行政代執行にかかった費用は所有者が払うことになります。
再建築不可物件のメリット
再建築不可物件は売りにくい、売れない物件といわれている一方、購入する人もいます。なぜでしょうか。それは再建築不可物件を所有することでメリットとなる場合があるからなのです。
購入価格を抑えることができるのはメリット
再建築不可物件は一般的に市場価格が大幅に安くなります。金融機関から資産価値が低いと評価されるため、住宅ローンが使えなかったり、使えても金利が高かったり、ということになるケースが多いのですが、現金で購入するのであれば、土地や建物を購入したいと考えている人にとっては費用を安く抑えることができるというのは大きなメリットになると言えるでしょう。
固定資産税や都市計画税、相続税を安く抑えられる
再建築不可物件は市場価値が低いため、所有期間中は固定資産税や都市計画税が安くなることが多いのです。また、相続税についても再建築不可物件の購入で節税効果が期待できます。再建築不可物件を購入し、相続した方が、現金で相続するよりも安くなるというケースがあるからです。これは不動産の場合は「相続税評価額」というものが使われ、これは市場での購入価格よりも低く設定されるからです。不動産の評価額が実際の購入価格よりも低く算定されるのですが、再建築不可物件の場合には、査定による評価はさらに低くなるため、節税効果が高くなるのです。
再建築不可でもリノベーションや修繕で利益の出る物件に
再建築不可物件であっても、そこにある建物を建て直さず、リノベーションや修繕して、賃貸物件や事務所として、あるいは倉庫として活用できる場合もあります。都市部の好立地にある場合、その立地条件自体が大きな魅力となります。
こうした立地条件の場所にある安価な再建築不可物件を投資用物件として購入し、賃貸物件にすることで、利益を生み出す物件にした投資家もいらっしゃいます。例えば、駅に近い物件であればアクセスが良く、賃貸市場では一定の需要が見込めることもあります。また、好立地の再建築不可物件はリフォームやリノベーションして転売することで利益が得られる可能性もあります。
再建築不可物件のご相談は沖建まで
再建築不可物件の最大のデメリットは、建物の老朽化に対して新しい建物を建てることができない点ですが、これらのメリットを理解し、長期的に活用する方法を考えれば、十分に価値を見出すことができる場合もあります。しかし、再建築不可物件の使い道が思いつかず、そのままの状態で放置するのはリスクがあります。そういった場合には売却をご検討した方がよいかもしれません。
弊社、沖建はこれまでにもお客さまから再建築不可物件についてご相談をいただいた際にはさまざまなケースから鑑みて、お客さまにとってベストだと考えられるご提案を行ってきております。再建築不可物件の売買仲介や買い取りにも多くの実績がございます。お問合せいただいた当日の審査も可能です。再建築不可物件を所有している、所有することになったオーナー様、まずはお気軽にご相談下さい。
