修理すれば告知は不要？雨漏り再発の恐れは？

地球温暖化の影響で長期的に気温が上昇し続けており、大気中の水蒸気も増え、記録的な降水量のゲリラ豪雨も頻繁に起きるようになってきています。排水能力を超える雨で雨漏りが発生し、室内の天井や壁にシミができてしまったり、カビが発生してしまったり、天井から水がしたたり落ちてきたり、あるいは天井がたわんできたりと、物件の劣化が目に見えるようになってきます。建物の劣化で発生する雨漏り。雨漏りが原因となる場所の特定は難しく、修理をしても再発するケースも少なくありません。修繕が終わっていても売却時の告知は必要です。

雨漏りが発生するのはなぜ？

雨漏りが発生するのはなぜなのでしょうか。雨漏り発生は多くの場合、いくつかの要因が絡み合っています。雨漏りを解決するためには雨水の浸入経路を探す必要があります。この浸入経路を見つけ出すのが困難なのです。経年劣化が進んでいる場所が一箇所とは限りません。しかし、すべての浸入経路を断たないことには修理しても雨漏りは再発してしまいます。

屋根材は20年から30年で劣化

屋根材に利用されている瓦やスレート、金属などはひび割れたり、腐食したりすることで隙間ができてしまいます。また、屋根材の下に敷かれる防水シートは20年から30年ほどで劣化してしまいます。シートが破れたり弱くなったりすると雨水が建物内に浸入してきます。防水材は使用年数とともに劣化するため、定期的なメンテナンスが必要です。

外壁からも浸水の可能性

外壁の防水材やシーリング（コーキング）が経年劣化すると、ひび割れや剥がれが生じます。また、外壁タイルやパネルといった建材が気温や湿度の影響を受けて、収縮・膨張し、下地のモルタルやコンクリートに亀裂が発生することがあります。こうして発生した亀裂から雨水が入ることがあります。

また、タイルや外壁パネルが経年劣化や接着不良で剥がれていくと、その隙間から雨水が入りますし、窓枠やパネルの接合部、配管周りに使用されるシーリング材が劣化すると隙間が生じ、そこからも雨水が浸入します。

雨漏り再発の可能性は？

雨漏りは外壁のひび割れを埋めたり、屋根の一部を修理したりといった単純な修理では雨水の浸入経路が他の箇所に移ってしまうだけで、完全に解決しないことがあります。また、雨漏りは外壁や屋根のひび割れだけでなく、防水層の劣化、配管の破損、雨どいの詰まりなど、複数の原因が重なることがあります。

老朽化が進んでいる建物では一部だけを修理しても、他の箇所から再度水が侵入することがあります。近年の記録的なゲリラ豪雨などのような異常気象は雨漏りの再発を引き起こす一因となる場合もあります。一度雨漏りが発生した家は雨漏り再発のリスクがあると考えた方がよいかもしれません。

雨漏り再発だけではない！目に見えない劣化も

雨漏りがあった家は再発のリスクがあるだけではありません。シロアリの発生、建材の劣化だけでなく、健康問題にもつながる場合があります。

シロアリは湿気で腐った木材を好みます

雨漏りによって、柱、梁、床などの木部が湿ると、シロアリが活動しやすい環境が整います。また、室内の湿気が増えることでシロアリが繁殖しやすい状況になります。雨漏りの影響で木材が腐り始めていた場合、シロアリにとっては理想的な餌になってしまいます。屋根や天井で雨漏りしていた部分、窓枠やサッシの周辺、床下や壁の内側などには注意が必要です。

雨漏りでカビが発生していると健康被害も

雨漏りによって湿気が高まるとカビが発生しやすく、ダニも繁殖しやすいい環境になってしまいます。雨漏りしている場所を修繕しても、雨漏りの影響で発生してしまったカビやダニの駆除までしっかりと行わなければ、健康被害に結びつく場合があります。天井裏や壁の内側、断熱材など、カビやダニが発生、繁殖しやすい場所は専門家による調査が必要になってきます。

不動産物件の瑕疵には告知義務があります

不動産の不具合や欠陥のことを「瑕疵（かし）」といいます。瑕疵には「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法律的瑕疵」があり、売却時には不動産の瑕疵を買主へ伝えなくてはいけないという告知義務があります。告知義務を守らずに売却後、瑕疵が発覚するようなことがあれば、損害賠償訴訟を受ける恐れもあるので注意が必要です。

物理的瑕疵

家の雨漏りやシロアリの発生などは物理的瑕疵という欠陥に該当することとなり、告知義務が課せられます。このほか、耐震強度不足も物理的瑕疵となります。修繕が終わり、現在は雨漏りが発生していない、シロアリを駆除した場合にも、対策を実施したことの告知が必要となっています。

心理的瑕疵

自殺があった、他殺があった、犯罪に利用されたなど、不快感や嫌悪感を抱かせるようなことは心理的瑕疵となります。

環境的瑕疵

売買や賃貸契約の対象となる不動産自体には問題はなくても、近隣建物からの騒音や振動がある、異臭がする、日照や眺望障害がある、近隣にごみ焼却場や廃棄物処理場がある、といったような日常生活に支障を来たすようなことが環境的瑕疵となります。

法律的瑕疵

法律的瑕疵は建築基準法や都市計画法などで、不動産の使用や建築が制限されていることです。再建築不可であることは法律的瑕疵に当たります。

雨漏りが発生した家を売却する場合

一度修繕したのに雨漏りが再発したという場合、老朽化がかなり進んでいることが考えられます。住み替えを考える場合、修繕してから売却すべきなのか、そのままの状態で売却すべきなのか、悩まれるのではないでしょうか。

修繕にかけただけ回収できない可能性があります

雨漏りのある不動産物件は修繕していても瑕疵がある物件となるため、査定に影響がでます。相場よりも低くなってしまうのは言うまでもありません。そのため、少しでも高く売るために修繕費をかけられる事例が見られますが、かけた修繕費を回収できないことがほとんどです。

雨漏り再発があった場合の瑕疵担保責任は？

また、老朽化している物件の場合、雨漏りは修繕されていても、再発の可能性があります。売主と買主の間で瑕疵担保責任が特約によって除外されていない限り、引き渡し直後に雨漏りが再発し、潜在的に存在していたと認定されてしまうと、売主が責任を負うことがあります。

総合的に判断すると、修繕しない方がよいケースも

修繕費を回収できるとは限りません。また、瑕疵担保責任もあります。仲介に出した場合、書類の作成費用や手間がかかりますし、仲介手数料も発生します。物件の広告を作って営業が行われるため、売却にも時間がかかってくるでしょう。総合的に判断すると修繕せず、そのまま買取を専門的に行っている不動産会社に売却しても手元に入る金額は大きく変わらない、査定から売却完了まで手間と時間がかからなかった分、修繕しない方がよいというケースもあります。

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