リースバックで不動産トラブルを解決

リースバックは、不動産や設備などの資産を所有している人や企業が、その資産をリース会社や不動産会社など第三者に売却した後、同じ資産をリース、賃貸という形で引き続き使用する仕組みのことです。この方法は、特に資金調達や財務リスクの軽減を目的として活用されます。「遺産相続トラブルを回避したい」「離婚することになったけれど、子供のために住環境を変えたくない」「老後の資金を用意したい、しかし今の家に住んでいたい」、そういった希望を持っておられる方は少なくありません。相続対策、高齢者の老後資金確保、離婚の際の住環境維持などを理由に個人でもリースバックを活用される方が増えて来ています。

リースバックとは？

リースバックは現在住まわれている家を売却して現金化はしますが、引き続き、売却した家に賃貸で住み続けるというシステムです。リースバックを利用される方の事情はさまざまです。最近、多く見られるのが「相続」「離婚」「高齢化」を理由にご自宅を売却されて、リースバックするという事例です。その特徴や流れを見ていきましょう。

リースバックの特徴

リースバック最大の特徴は売却した家に住みながら、生活環境を変えることなく、現金を確保できるというのが最大の特徴です。また、売却代金で住宅ローンを一括返済すれば、毎月の支払い負担のほか、固定資産税、修繕費などのランニングコストを軽減できることもあります。また、分割が難しい不動産を現金化することで相続トラブルを回避しやすくなるといったことも特徴として挙げることができます。

リースバック対象となる不動産の査定

全ての不動産会社がリースバックを提供している訳ではありません。まず、不動産会社やリース会社でリースバックを提供している業者を探し、相談します。相談時には、所有されている不動産の住所、広さ、築年数や、住宅ローンの有無、売却目的など現在の状況を伝えます。その詳細から不動産会社が査定を行います。

査定結果を元に不動産会社から売却価格、売却後にその不動産を賃貸として利用する際の賃料や契約期間、更新条件などを提案します。この提案に納得できれば、リースバック契約となります。

住宅ローンの残債がある場合

提案された条件に納得したら、売却代金が確定し、不動産の売買契約の締結となります。同時に、売却した物件についてリース契約、つまり借家契約を締結します。この契約では、賃料、支払い期日、利用上のルールなどが定められます。全ての手続きが完了すると、現金が指定の口座に振り込まれます。ここで注意が必要なのは振込金額が、仲介手数料や諸経費を差し引いた金額になる場合があるということです。また、住宅ローンが残っている場合です。住宅ローンの残債があれば、売却で得た現金を返済に充当して、完済することが一般的です。

リースによる定期借家契約が終わったときには

契約が締結したら、これまで住まわれていた家は借家となります。売主は借主となって、借家となった家に引き続き居住します。リース契約期間が満了した場合、リース契約を再契約してそのまま住み続けるか、別の住居を探して引っ越すという選択になります。契約時に定めた条件で物件を買い戻しすることができるオプションを選択できる場合もありますが、買い戻しのようなオプションはすべての不動産会社で取り扱っている訳ではないのでご注意ください。

リースバックを契約されるときの注意点

借家契約には借主と貸主が合意すれば更新契約が可能な普通借家と、貸主が契約期間を定める定期借家があります。リースバックで借家契約を行う場合、契約期間は2年か3年の定期借家契約となるのが一般的です。契約期間は延長できない、更新できない場合も少なくありません。借家契約を更新できたものの、家賃が上がってしまい、住み続けることができなくなったという事例も耳にします。

そのため、リースバックを利用する際には将来の計画を見据えて慎重に進めることが重要です。

リースバックを利用される方々のケース

リースバックは、資産として不動産を相続される場合や、高齢者になって今後の生活を考える場合、また離婚されることになって今後の生活を考える場合に、利用されるケースが多くなってきています。一つ一つ、そのケースを見ていきましょう。

共有の不動産を相続した場合

不動産を共有で相続することになった場合、相続人同士の意見が一致せずトラブルになるケースが多く見られます。一方は固定資産税を払いたくないし、維持管理にお金をかけたくないから売却してしまいたい、一方は慣れ親しんだ家だから、住み続けたいが全員の持分を買い取る資金はない、こういった場合、リースバックを活用が考えられます。不動産を売却して現金を分配しつつ、希望する相続人がリースすることでその家に住み続けることができます。

また、相続した不動産に住宅ローンが残っている場合の解決策にもリースバックの活用が考えられます。売却代金でローンを完済し、その後もリースで不動産を使用し続けることができます。

相続の際にリースバックで不動産を売却する場合に注意が必要なのは相続税評価額が変わる可能性があるということです。

高齢者が老後の生活に向けてリースバックを活用

高齢者が数年後、終の住処として、介護付きの有料老人ホームや老健施設などへの入居を検討している場合、リースバックを利用して、不動産を売却、現金化することで入居費用や初期費用を作ることができます。入居までの間はリースで住み慣れた場所で、環境の変化なく、安心して暮らすことができます。

また、相続という観点からは高齢者がリースバックを利用して所有されている不動産を現金化しておけば、相続の際に発生することが多い資産分割のトラブルを防ぐことができます。

離婚したけど子供のため住み続けたいという希望を叶えられる

離婚して財産を分割することに。しかし、共有財産である不動産は簡単に割り切れません。また、お子さんがいらっしゃる場合には親権者がどちらになるのかは大きな問題ですし、お子さんが就学されているのであれば、学校も考える必要があります。こういった場合、リースバックの利用で離婚時における問題のいくつかを解決することができるでしょう。

ご自宅をリースバックとして売却し、現金化して分割。就学されているお子さんがそのまま同じ学校へ通い続けることができるようにリース契約することで、卒業までの数年間を現在のお住まいに住み続けることができます。

リースバックご検討の際は沖建へ

リースバックはうまく活用すれば、相続問題や高齢者が抱えるさまざまな問題、離婚問題などを解決するための方法となります。しかし、当たり前のことですが、売却される家にローンの残債があれば、売却金はまずそこに充当されます。また各種手続きの手数料もありますし、売却の時期によっては固定資産税もかかってきます。しっかり理解した上で契約しないと、「こんなはずじゃなかった」という事態に陥りかねません。

相続問題、老後の生活、離婚問題など、さまざまな理由からご自宅を売却してリース契約にするリースバックをご検討されている方、沖建にご相談ください。弊社はリースバックのほか、空き家物件、訳あり物件、事故物件など、不動産買い取りにも多くの実績がございます。弊社スタッフが迅速かつ慎重にご対応させて頂きます。