相続トラブル、原因は不動産に？
遺産相続のトラブル、「うちは資産家ではないし、そんな財産はないから」と思われる方もいらっしゃるでしょう。しかし、相続のトラブル、意外と身近なところにあるのです。相続人が１人であっても手続きなどで多かれ少なかれトラブルが発生します。相続される方が2人以上になれば、さらなるトラブルに見舞われます。中でも複雑な問題となるのが不動産です。現金のように分割できればよいのですが、所有権の分割はそう単純にいきません。そこには価値の問題だけでなく、感情の問題もあるからです。
多岐にわたる相続トラブル
相続におけるトラブルは多岐にわたります。そのほとんどは遺産の分配・分割に関するものです。相続する人が複数人いれば、争いまでいかないにしても、何らかの相続トラブルは発生してしまいます。
遺言書があってもなくても相続トラブルはあります
被相続者が明確な遺言を残していなかったり、遺言を相続される方々が不公平に感じられたりしたような場合、遺産の分配・分割方法について、相続者同士で意見が合わず、争いになります。遺言がある場合、その有効性もトラブルになるケースが見られます。遺言書が自筆でなかったり、形式に不備があったり、あるいは遺言作成時の被相続人の意思能力が疑われる場合には遺言書の無効を主張されることがあります。
遺留分に配慮されていない遺言書はトラブルの元
遺留分に配慮した遺言が作成されておらず、遺言によって特定の相続人に全財産が譲られるような内容だったり、その遺言内容を相続人が受け入れなかったりする場合には他の法定相続人が遺留分の侵害している、として争いになることがあります。
生前贈与で不公平感が生まれることも
遺産分割の際に生前贈与を受けた相続人が「他の相続人より多く得ている」と、不公平感を感じ、争いになることもあれば、特定の相続人が被相続人の介護や事業を手伝っていたことから寄与分を求め、争いになることもあるでしょう。
認知された子供や隠し子、養子がいる場合
相続の際、浮気相手に子供がいた、認知していたような場合について、日本では最高裁が2013年、民法の相続に関する条項を違憲と判断し、法律が改正されています。この改正で嫡出子、つまり婚姻関係にある夫婦の子供と、非嫡出子、婚姻外で生まれた子供との相続分の差が廃止されました。民法第900条で、非嫡出子は嫡出子と同等の相続分を持つこととなっています。
レアなケースですが、相続の段階で隠し子や養子の存在が明らかになることもあります。その場合には非嫡出子の方も嫡出子の方々と同等の相続分を持ちます。被相続者が隠していたことで、この相続分がトラブルになります。
相続トラブルが多発する不動産
相続トラブルが多いのは遺産に不動産がある場合です。不動産は現金のように単純に分割・分配できません。複数の相続人がいると名義が共有になる場合があります。こういった不動産には相続した人それぞれに持分と呼ばれる所有権が発生します。登記簿には共有者各々の持分割合が数字で記載されます。共有名義の場合、物件を物理的に区分けしていません。そのため対立問題などが発生します。
複数人で相続した不動産の分割方法は？
不動産を複数人で相続する場合の分割には不動産を相続人の１人が相続する「現物分割」、特定の相続人が不動産を相続し、その代わりに他の相続人へ金銭などを支払う「代償分割」、不動産を売却し、その売却代金を相続人の間で分割する「換価分割」、不動産を共有名義にして売却せずに維持する「共有分割」と、大きく４つのパターンに分けることができます。
「現物分割」の場合には他の相続人に対して公平性を保つために金銭を支払う必要があります。その場合が「代償分割」となります。
将来的なリスクになりやすい「共有分割」
いずれの方法にもメリット、デメリットがありますが、将来的なリスクとなりやすいのが「共有分割」です。具体的な活用方法や維持費の負担割合などを決めないまま、複数人が共有する形で不動産を相続した場合にもめることになってしまうのが、相続後の物件管理です。
共有となっている不動産物件全体を売却する場合は相続された共有者全員の合意が必要となります。しかし、家を守り続けたい側と売却して現金にしたい側で合意されず、意見が分かれまま、対立が続いてしまうトラブルは珍しくありません。
持分の割合に応じた賃料のやり取りで共有する方法も
「共有分割」した状態で1人が相続した不動産を利用する場合、相続人同士の関係がよければ、持分に応じた賃料をやり取りすることで維持することが可能です。しかし、相続人同士の関係が悪い場合や相続後に悪くなってしまった場合などにはトラブルとなるケースが見られます。
利用される相続人が建物の大規模修繕や建て替え、土地への建物の建築などを行うような場合、共有者全員の合意が必要ですが、承諾を得られず、断念せざるを得ない状況に陥ったという事例もあるのです。
共有名義で相続された不動産の管理が原因で相続人同士のトラブルになってしまうのは不幸なことで、被相続人も悲しむことになります。
共有物件、ご自身の持分だけを売却する場合
共有名義の不動産物件、ご自身の持分だけについては共有者全員の合意がなくても売却することは可能です。そのため、持分を売却したい方が他の共有者に買い取ってもらう、というケースはよくあります。「代償分割」の一つのパターンです。
複数人の名義を1人の名義にまとめることで、相続した不動産を売却する場合でも、そのまま利用する場合でも身動きしやすくなるのはいうまでもありません。
こういった場合、不動産会社に評価額の査定をしてもらい、持分の割合に基づいて売買価格を検討し、決定します。ただし、相続人同士の関係がよかったとしても、売買金額などの条件面でトラブルになってしまう可能性があります。
買取専門の不動産会社に持分を売却
共有名義で相続した不動産は、ご自身の持分だけを第三者となる不動産会社に売却することが可能です。しかし、一般的な不動産会社や建売業者は持分だけの買い取りを嫌います。これは所有名義を1本化しようにも他の共有者との交渉ごとが煩雑ですし、銀行融資を使うにも持分だけとなると審査のハードルが高くなるからです。
一方、買取専門の不動産会社は多くの訳あり物件を扱ってきた経験から交渉ノウハウを持っているので、相続された共有名義不動産の持分買い取りは積極的に行うことができます。
沖建はさまざまな方法で共有不動産の問題を解決
弊社沖建はこれまでに多くの持分を買い取り、ほかの共有者と交渉して、共有者から適正な賃料を支払ってもらう、あるいは買い取ってもらうなど、売る側だけでなく、買う側にとっても納得がいく、さまざまな解決策で相続された共有不動産に関わる話をまとめています。
沖建は持分の買い取りで多くの実績があり、一般の不動産会社や建売業者で銀行融資が通りにくかった持分売買でも融資が通ったという事例が少なくありません。
兄弟・親族で共有による不動産相続の話を直接的に行いたくない、弁護士に相談するような大事にしたくない、相続人同士の関係がよくない、そういった場合、買取専門の不動産会社にご自身の持分の買い取りを依頼するのも不動産の相続トラブル、リスクを回避するための一つの方法です。
不動産の相続トラブル、沖建にご相談ください
相続される方が複数人いらっしゃる場合、どんなに相続人同士がよい関係であっても一つ、二つのトラブルが起きます。遺産分割の割合に争いとはいかないまでも、不平・不満が出ることがあるでしょうし、分配方法でもめることもあるでしょう。
相続トラブルの中でも多く見られるのが不動産に関するものです。相続不動産物件が共有名義になっている場合、すべてを単独で活用したり処分したりすることは基本的にはできません。もちろん、維持するためのリフォームや改築、大規模修繕などについても、単独では決められないという状態になります。
弊社は相続人が複数になっている物件の持分買取を行っているほか、空き家物件、訳あり物件、事故物件など、一般的には難しいといわれているような物件の買い取りに多くの実績がございます。不動産相続トラブルとなる前に持分を売却されたい方や不動産で相続トラブルになっているという場合、沖建にご相談ください。
