雨漏りがある家は売却前に修繕すべき？
どんなによい造りの家であっても、築後10年もすれば不具合が発生してきます。外壁や屋根、給湯器をはじめとする住設機器の老朽化など。メンテナンスをしていても築後30年、40年と経ってくれば、劣化は進み、配管や排水設備、窓やドアといった建具の劣化が発生してくる場合もあります。中でも厄介なのが雨漏りです。雨漏りの発生は家の耐久性や住環境に大きな悪影響を及ぼします。雨漏りのある家はしっかりとした修繕を行えば定期的なメンテナンスを行うことで住み続けることができます。しかし、家の老朽化が進めば、新たな雨漏りが発生する恐れがあります。雨漏りによる2次被害の恐れもあります。雨漏りのある家、雨漏りがあった家を維持管理するための修繕コストや手間がかかりすぎるのであれば、売却を考えた方がよいかもしれません。
雨漏りは家に悪影響を与えます
雨漏りは建材の経年劣化、施工不良、自然災害などが原因となって発生します。紫外線や風雨の影響によって、屋根材が劣化したり、シーリングに利用しているコーキングにひび割れや剥がれが発生したり、あるいは防水層の劣化、外壁のタイルに発生した浮きや目地からの浸水、排水溝の詰まりといったような経年による要因のほか、エアコンの配管部分のようなところからの浸水、近年では太陽光発電パネル取り付け部分での不適切な防水処理といったことも雨漏りの要因となっています。
雨漏りは家の耐久性・安全性を損ねます
雨漏りは家の耐久性を大きく損ねます。雨水が天井や壁の内部を伝い、内装材が吸水して劣化し、天井や壁にシミや変色が生じてきます。木造建築の場合には木材が雨水を吸収し続けることによって、強度が低下していきます。柱や梁、床板が弱くなっていき、床が沈んだり、きしむ音がしたりといったような現象が見られるようになります。
また、湿気はシロアリが好む環境なので、柱や床下部分がシロアリに侵食される恐れもあります。その上、雨水によって金属部分の酸化が進むことで、釘や金具に錆が発生して強度が落ちてくるのはいうまでもありません。雨水の浸水によって起きるコンクリートの中性化も構造部の鉄骨に錆や腐食を誘発します。雨漏りによる２次被害で耐久性が低下し、家の安全性に影響を及ぼしてしまうのです。
住まう人の健康問題にも直結する家の雨漏り
雨漏りによる2次被害には健康問題もあります。雨漏りで室内の湿度は高くなります。湿度の向上で異臭が発生したり、カビやダニが発生・増殖したりしやすい環境になってしまいます。アレルギーや喘息、アトピー性皮膚炎、頭痛、めまい、吐き気、目や喉の痛みといったシックハウス症候群のような健康被害にもつながります。また、住環境の悪化が精神的なストレスになることもあります。たかが雨漏りと思われるかもしれませんが、そこには大きな問題になる可能性があるのです。
雨漏りがある家は修繕？売却？
雨漏りが発生してしまっている家は、雨漏り以外にも経年劣化によって発生するさまざまな問題を抱えているケースがほとんどです。そのため、雨漏りを修理しても、それだけの修理・修繕では済まない可能性があります。また修理しても別の場所から雨漏りが発生するというケースも少なくありません。雨漏りしている家を修理・修繕して維持すべきか、売却すべきかを弊社にご相談いただいた際には、雨漏り以外にも住宅の耐用年数なども考慮して検討されることをお勧めしています。
住宅の耐用年数
税法から見た住宅は減価償却資産となります。一般的な木造住宅の場合、その耐用年数は22年、防火性能が高い耐火木造でも27年です。一方、使用可能な期間、つまり物理的耐用年数からみると、税法面から見るよりも耐用年数は長くなります。
実際の耐用年数は定期的なメンテナンスを行っていたかどうか、高品質な建材や施工方法を用いていたかどうかなど、さまざまな条件によって異なります。古民家などで100年以上残っているケースもありますが、これは極めて特殊な例であり、物理的耐用年数は30年から長くても60年といわれています。
経年劣化は建物だけでなく住設機器にも
住宅の経年劣化は建物だけでなく、住設機器においても発生します。そのため、定期的なメンテナンスは住設機器でも必要なのはいうまでもありません。例えば給湯器の寿命は10年と言われています。10年を超えていなければ修理で対応してもらえますが、10年を過ぎると交換用部品が残っている可能性が少なくなっているものもあるでしょう。部品の取り寄せだけでも時間がかかってしまいます。
耐用年数、メンテナンス費用なども考慮すると
雨漏りで劣化してしまった部分と、その影響で劣化が進んでしまっている部分、通常の経年劣化でメンテナンスが必要となっている部分の補修やメンテナンスコストを考慮し、さらには資産価値や耐久年数なども含めて総合的に判断すると、雨漏りのする家は売却した方がよい、となることは少なくありません。
雨漏りのある家の売却は修繕してから？
雨漏りした家、雨漏りのある家を売却する場合、悩むのが修繕してから売却すべきか、修繕せずに売却すべきか、ということです。
雨漏りのある家の修繕は厄介
雨漏りによる住宅内部の劣化や破損には原因や場所の特定に時間を要しますし、手間もかかります。また、雨漏りによる2次被害についてまでも追及し、修繕を行うことになっていくと、さらに費用がかさむことになります。雨漏りがある場合、その瑕疵によって売却価格は相場より下がります。
時間と手間に加えて、修繕費用までも捻出して、修繕が完了してから仲介で売却するよりは、そのままの状態で買取専門の不動産業者に売却した方が金額面的にみて悪くない決断になったというケースもあるのです。
雨漏りのある家を買取専門の不動産会社に売却するメリットは？
雨漏りのある家を買取専門の不動産会社に売却する場合、一般的には仲介で売却するよりも安くなります。しかし、買い取りを選択するメリットもあります。
一般的な仲介販売では老朽化や雨漏り以外の瑕疵や欠陥などがあってリフォームが必要となる物件は売れにくい傾向にありますが、買い取りの場合にはそういった点も加味しての見積もり、買い取りとなるため、短期間での売却・現金化が可能です。新しい住まいへの住み替え資金や他の用途に早く資金を充てたい場合に有利です。
また買い取りであれば、修繕不要でそのまま売却できることもメリットでしょう。修繕費は発生しませんし、残置物の整理などの手間はいらず、クリーニング費用もかかりません。また、仲介手数料などが不要です。仲介販売で必要となる各種書類を作成する必要もありません。出費や手間を抑えられます。費や手間を抑えられます。
雨漏りがある家の売却には告知義務があります
雨漏りをしている家を売却する際、注意しなければならないのは告知義務があるということです。仲介による売却、買取で不動産会社に売却、どちらの場合であっても、告知が必要です。
雨漏りは建物の価値を下げる「瑕疵（かし）」に該当します。瑕疵とは本来あるべき品質や状態が備わっていないこと、傷や欠点などの意味を持つ用語です。雨漏りがある場合、購入者に対して、そのことを告知する必要があります。しかし、雨漏りを修繕し、建物の引き渡し時に雨漏りがなければ、過去の雨漏りについての告知義務はなくなります。
しかし、現時点で雨漏りない状態の家でも、「現在まで雨漏りがなかった」場合と「雨漏りがあったが修繕をした」場合とでは査定は異なってきます。また、過去の雨漏りが要因となっていた不具合がのちに発見された場合、契約不適合責任を追及されてしまうこともあるでしょう。
買主との無用なトラブルなどリスクを避けるためには雨漏り修繕歴があれば、告知した方がよいのです。
雨漏りのある家を売却する場合の注意点
これまでに解説したように雨漏りのある家を修繕するか、売却するかは状況や考え方によって異なります。売却は簡単にいかないでしょう。時間がかかるかもしれません。多くの場合、周辺の相場より低くなってしまいます。しかし、売却は可能です。売却する場合には「修繕してから売却」「現状で売却」「不動産会社の買取で売却」のような方法があり、それぞれのメリットとデメリットを理解した上で選択することが大切です。
修繕して住み続けるのか、売却するのか、売却する場合にはどの方法を選ぶのかは不動産会社などの専門家に相談して、雨漏りの原因や範囲、修繕にかかる費用や期間などを把握するためのアドバイスを受けることをお勧めします。
雨漏りのある家、売却などのご相談は沖建へ
雨漏りがある家を買取専門の不動産会社に売却することは修繕の負担や買い手探しの手間が省けるため、時間や労力を節約できます。迅速に、リスクなく売却したいという場合、買取専門の不動産会社の選択は有効な方法の一つとなります。雨漏りのある家、雨漏りがあった家を売却されようと検討されている方、沖建にご相談ください。弊社は雨漏りなどがある瑕疵物件のほか、空き家物件、訳あり物件、事故物件の買い取りに多くの実績がございます。雨漏りのある家を売却されたい、処分したいという場合、最短でお問い合わせ当日の審査も可能となっています。弊社スタッフが迅速かつ慎重にご対応させて頂きます。
