中古住宅の大規模リフォームで建築確認は必要？2025年法改正と売却前の注意点を解説

中古住宅を売却する際、「古くなった建物をリフォームしてから売った方が高く売れるのでは？」と考える方は少なくありません。

特に築年数が経過した戸建住宅では、間取りの変更や耐震補強、屋根・外壁の改修など、大規模なリフォームを検討することがあります。

しかし、2025年4月1日に施行された建築基準法の改正によって、一定の木造住宅では、これまで建築確認が不要だった大規模なリフォームについても、建築確認手続きが必要になりました。

「中古住宅をリフォームする場合、どこまでなら建築確認が不要なの？」

「壁を取り払って間取りを変更すると、建築確認が必要になる？」

「屋根や外壁を全面的にリフォームする場合はどうなる？」

「建築確認が必要になるなら、リフォームせずに売却した方がいい？」

このような疑問を持つ方もいるでしょう。

結論から言えば、中古住宅のリフォームで建築確認が必要になるかどうかは、工事費用の金額ではなく、建物の規模や構造、工事の内容によって判断されます。

また、売却を目的としたリフォームの場合には、工事費用だけでなく、建築確認に必要な手続きや期間、建物の法令適合状況なども考慮することが重要です。

今回は、2025年の建築基準法改正によって変わった中古住宅のリフォームのルールと、売却前に確認したいポイントについて、不動産会社の視点から解説します。

2025年4月の建築基準法改正で何が変わった？

2025年4月1日から、建築確認・検査の対象となる建築物の規模や、審査省略制度の対象が見直されました。

特に中古戸建住宅のリフォームに関係するのが、従来の「4号特例」の見直しです。

これまでの木造2階建て住宅の取扱い

改正前は、一般的な木造2階建て住宅の多くが、いわゆる「4号建築物」に該当していました。

これらの建物では、建築士が設計する場合などに、建築確認審査の一部を省略できる制度が設けられていました。

また、一定の木造2階建て住宅については、大規模な修繕や模様替えを行う場合でも、建築確認手続きの対象になっていませんでした。

改正後は「新2号建築物」「新3号建築物」に区分

2025年4月の改正によって、従来の4号建築物に相当する建物の一部は、新2号建築物と新3号建築物に区分されました。

※新3号建築物は、都市計画区域等の区域内にある平屋かつ延べ面積200㎡以下の建物などを指します。表は一般的な木造住宅を想定した概要であり、すべての建物に一律に当てはまるものではありません。

例えば、一般的な木造2階建て住宅で主要構造部の過半を改修する場合には、原則として建築確認手続きが必要になります。

一方、木造平屋で延べ面積200㎡以下の住宅については、大規模修繕・模様替えを理由とする建築確認が原則不要となる場合があります。

ただし、増築や用途変更などを伴う場合には、別途確認が必要です。

「木造住宅だから建築確認は不要」と考えるのではなく、建物の階数・面積・工事内容を確認することが重要です。

建築確認が必要になる「大規模の修繕・模様替え」とは？

建築基準法でいう「大規模の修繕」「大規模の模様替え」は、日常的に使われる「大規模リフォーム」という言葉とは意味が異なります。

建築基準法では、建物の主要構造部の一種以上について、過半の修繕または模様替えを行う場合が該当します。

主要構造部とは？

主要構造部とは、建築基準法上、次の部分を指します。

• 壁
• 柱
• 床
• はり
• 屋根
• 階段

ただし、ここでいう主要構造部には、構造耐力上重要でない一定の部分など、法令上除かれるものがあります。

また、基礎は建物の構造上重要な部分ですが、建築基準法で定義する「主要構造部」には含まれていません。

「過半」の改修が判断のポイント

例えば、主要構造部に該当する壁について、その過半を修繕・模様替えする場合には、大規模の修繕・模様替えに該当する可能性があります。

ここで注意したいのは、建物全体の半分を工事するかどうかだけで判断するわけではないことです。

主要構造部の種類ごとに、改修する範囲などを確認する必要があります。

また、壁紙や床の仕上げ材を交換するだけの工事は、通常、主要構造部の修繕・模様替えとは扱われません。

工事の名称が「フルリフォーム」「スケルトンリフォーム」であっても、それだけで建築確認の要否が決まるわけではありません。

実際にどの部分を、どの程度改修するのかが重要です。

どんなリフォームで建築確認が必要になる？工事内容を比較

中古住宅のリフォームでは、建築確認が必要になる工事と、原則として不要な工事があります。

一般的な木造2階建て住宅を想定すると、次のように整理できます。

※表は大規模修繕・模様替えに関する一般的な整理です。増築、用途変更、工事の組合せ、外壁の構成などによって取扱いが変わる場合があります。

特に注意したいのは、屋根や外壁の工事です。

屋根ふき材のみの交換やカバー工法については、国土交通省の取扱い上、通常は大規模の修繕・模様替えに該当しません。

一方、屋根の下地や構造部分まで広範囲に改修する場合には、建築確認が必要になる可能性があります。

また、外壁についても、仕上げ材のみの交換であれば原則として対象外ですが、外壁の構成や工事範囲によっては異なる判断になる場合があります。

工事金額が500万円、1,000万円と高額であっても、金額だけを理由に建築確認が必要になるわけではありません。

反対に、比較的少額の工事でも、主要構造部の過半に該当する場合には建築確認が必要になることがあります。

間取り変更を伴うリフォームでは何に注意する？

中古住宅のリフォームでは、和室を洋室に変更したり、複数の部屋を一つの広いリビングにしたりすることがあります。

このような間取り変更では、撤去する壁がどのような役割を持っているのか確認することが重要です。

間仕切り壁を撤去する場合

構造上重要でない間仕切り壁を撤去するだけであれば、通常は大規模の修繕・模様替えに該当しません。

ただし、建物の構造や工事内容によって判断が異なるため、図面や現地調査による確認が必要です。

耐力壁を撤去する場合

耐力壁は、地震や風などの水平力に抵抗する重要な役割を持っています。

そのため、耐力壁を撤去する場合には、建物全体の構造安全性を確認する必要があります。

ただし、耐力壁を一部撤去するだけで、必ず大規模の修繕・模様替えに該当するとは限りません。

建築確認の要否と、構造安全性を確保する必要があることは、分けて考えることが重要です。

スケルトンリフォームの場合

建物の柱やはりなどを残し、内装や設備を大幅に取り替えるスケルトンリフォームでは、主要構造部の改修範囲によって建築確認が必要になる可能性があります。

特に築年数の古い木造住宅では、解体後に腐食や劣化が見つかり、当初予定していなかった構造部分の補修が必要になることもあります。

そのため、工事開始前に建築士などの専門家へ相談し、必要な調査や手続きを確認することが大切です。

築年数の古い住宅では、建築確認済証や検査済証も確認したい

中古住宅を大規模にリフォームする場合には、建物の建築時の書類も重要になります。

特に確認したいのが、建築確認済証と検査済証です。

建築確認済証とは？

建築計画が建築基準法などの関係規定に適合していることについて、建築確認を受けたことを示す書類です。

検査済証とは？

建築工事の完了後、完了検査を受け、所定の基準に適合していることが確認された場合に交付される書類です。

これらの書類は、建物の法令適合状況を確認するうえで重要な資料になります。

ただし、築年数の古い住宅では、書類が保管されていない場合や、検査済証が交付されていない場合もあります。

また、確認済証や検査済証が存在していても、その後に無確認の増築や改修が行われている可能性があります。

そのため、書類の有無だけで現在の建物の適法性を判断することはできません。

必要に応じて、建築計画概要書や台帳記載事項証明書、既存建築物の現況調査などを活用することが考えられます。

既存不適格建築物はリフォームできない？

築年数の古い住宅では、建築当時は適法に建てられていても、その後の法改正によって現在の基準に適合しなくなっている場合があります。

このような建物は、一定の条件のもとで「既存不適格建築物」として扱われます。

既存不適格建築物であることと、違法建築物であることは同じではありません。

既存不適格建築物とは？

建築当時は適法だったものの、その後の法令改正などによって現行基準に適合しなくなった建物です。

例えば、建築当時の耐震基準に適合していた建物が、現在の耐震基準とは異なる仕様になっている場合などが考えられます。

大規模リフォームでは現行法への適合が問題になる

既存不適格建築物について、大規模の修繕・模様替えを行う場合には、現行法への適合や緩和措置の適用について検討が必要になることがあります。

ただし、既存不適格建築物だからといって、必ず建物全体を現行基準に適合させなければならないわけではありません。

工事内容や建物の状況によって、一定の緩和措置が適用される場合があります。

国土交通省も既存建築物の現況調査ガイドラインや緩和措置に関する資料を公表しています。

築古住宅の大規模リフォームでは、工事費用だけでなく、現在の建物がどのような法的状態にあるかを確認することが重要です。

建築確認が必要な工事を、確認を受けずに行うとどうなる？

本来、建築確認が必要な工事について、必要な確認を受けずに着工した場合には、建築基準法上の問題が生じる可能性があります。

具体的には、工事の停止や是正などが問題になる場合があります。

また、売却時にも影響が出ることがあります。

買主が建物の適法性を確認できない

購入希望者が中古住宅を検討する際、過去の増築や大規模リフォームの履歴を確認することがあります。

必要な建築確認を受けていない工事がある場合、建物の法令適合状況を判断しにくくなる可能性があります。

金融機関の融資判断に影響する場合がある

金融機関によっては、建物の適法性や担保評価に関する資料を求める場合があります。

必要な確認手続きが行われていないことが判明した場合には、融資審査に影響する可能性があります。

売却後のトラブルにつながる可能性がある

売主が把握していた工事履歴や法令上の問題を十分に説明せず売却した場合には、契約内容や具体的な事情によって、契約不適合責任や説明義務に関する問題が生じる可能性があります。

なお、建築確認を受けていない工事があるからといって、必ず売却できなくなるわけではありません。

ただし、売却前に状況を確認し、買主に適切に説明することが重要です。

売却前に大規模リフォームするべき？現状売却との比較

中古住宅の売却を検討している方にとって、重要なのは「リフォームできるかどうか」だけではありません。

リフォームにかけた費用を、売却価格で回収できるかどうかも大切な判断基準です。

例えば、築35年の木造2階建て住宅を売却するケースを考えてみましょう。

※上記は比較方法を説明するための仮定であり、実際の売却価格や工事費用を示すものではありません。仲介手数料・税金・保有費用などは含んでいません。

この例では、大規模リフォームによって売却価格が800万円上昇したとしても、工事費用などが1,100万円かかるため、費用控除後の金額は現状売却の方が高くなります。

もちろん、リフォームによって購入希望者が増えたり、売却期間が短くなったりする可能性もあります。

一方、工事中に建物の劣化が見つかり、追加費用が発生する場合もあります。

そのため、売却前のリフォームについては、次の3点を比較することが重要です。

1. 現状のまま売却した場合の価格
2. リフォーム後に売却した場合の価格
3. リフォーム費用と手続きに必要な費用・期間

特に建築確認が必要になる工事では、設計や申請、審査などに要する費用と期間も考慮する必要があります。

築古住宅は「リフォームして売る」以外にも選択肢がある

築年数の古い住宅を売却する場合には、大規模リフォーム以外にも複数の方法があります。

① 必要最低限の修繕だけ行って売却する

雨漏りや設備の不具合など、購入希望者が気にする部分を中心に修繕する方法です。

ただし、修繕の範囲によっては建築確認の要否を確認する必要があります。

また、修繕費用をかけたからといって、必ずその分だけ売却価格が上がるわけではありません。

② 建物を残したまま現状売却する

建物の状態を買主に説明し、現状のまま売却する方法です。

購入後のリフォームを買主自身が行う場合には、売主が工事費用を負担する必要がありません。

ただし、建物の不具合や工事履歴については適切に説明することが重要です。

③ 解体して更地で売却する

建物の老朽化が著しい場合には、解体して更地として売却する方法もあります。

ただし、解体費用が必要になるほか、再建築の可否や固定資産税などへの影響を確認する必要があります。

また、再建築が難しい土地では、建物を解体することで不動産の利用価値が大きく変わる場合があります。

④ 不動産会社に現状のまま買取してもらう

不動産会社による買取では、購入後のリフォームや解体などを前提として、現状のまま購入を検討する場合があります。

売主が大規模リフォームを行わずに売却できる可能性があるため、工事費用や手続きの負担を抑えたい場合には選択肢になります。

ただし、買取価格は一般に仲介による市場売却価格より低くなる傾向があります。

売却前に大規模リフォームを決めるのではなく、複数の売却方法を比較することが大切です。

売却前のリフォームで失敗しないための5つの確認事項

① 建物の階数・構造・面積を確認する

建築確認の要否を判断するためには、建物が新2号建築物などのどの区分に該当するかを確認する必要があります。

② 工事が主要構造部の過半に及ぶか確認する

工事の名称や費用ではなく、実際にどの部分をどの程度改修するのかを確認しましょう。

③ 建築時の資料や過去の工事履歴を確認する

確認済証や検査済証、設計図書、増築・改修の履歴などを確認することが重要です。

④ 工事費用だけでなく、申請費用と期間を確認する

建築確認が必要な場合には、設計や申請などに必要な費用と期間も見込む必要があります。

⑤ リフォーム前に現状の査定価格を確認する

売却が目的であれば、リフォーム後の価格だけでなく、現状のまま売却した場合の価格も確認しましょう。

先に査定を受けることで、不要なリフォーム費用をかけずに済む可能性があります。

沖建では築古住宅の現状売却・買取もご相談いただけます

株式会社沖建では、東京都を中心に、神奈川県・千葉県・埼玉県などの不動産について、買取・仲介のご相談を承っています。

築年数の古い戸建住宅についても、建物の状態や土地の条件を確認しながら、売却方法をご提案しています。

例えば、次のようなご相談です。

• 築30年以上の木造住宅を売却したい
• 大規模リフォームをするべきか迷っている
• 建築確認が必要になる工事か分からない
• 古い増築部分があり、売却に不安がある
• 建築確認済証や検査済証が見当たらない
• 雨漏りや建物の劣化がある
• リフォームせずに現状のまま売却したい

当社では、仲介による売却だけでなく、自社買取にも対応しています。

そのため、リフォーム後の売却だけでなく、現状のまま売却する方法や、不動産会社による買取を比較しながら検討することが可能です。

なお、建築確認の要否や建物の法令適合状況については、建築士や建築行政の担当窓口などによる専門的な確認が必要です。

不動産会社による査定と、建築の専門家による法的・技術的な確認を組み合わせることで、より現実的な売却方針を検討できます。

売却のために高額なリフォームを行う前に、まずは現状の不動産価値を確認することをおすすめします。

よくある質問（FAQ）

Q1．2025年4月から、すべてのリフォームで建築確認が必要になったのですか？

いいえ。すべてのリフォームで必要になったわけではありません。一般的な木造2階建て住宅などで、主要構造部の一種以上について過半の修繕・模様替えを行う場合などが対象です。

Q2．キッチンや浴室を交換する場合も建築確認が必要ですか？

キッチンやトイレ、浴室などの水回り設備のみを交換する工事については、原則として建築確認は不要です。ただし、増築や主要構造部の大規模な改修などを伴う場合は別途確認が必要です。

Q3．屋根を全面的に葺き替える場合は建築確認が必要ですか？

屋根ふき材のみの交換であれば、通常は大規模の修繕・模様替えに該当しません。ただし、屋根の構造部分まで広範囲に改修する場合には、建築確認が必要になる可能性があります。

Q4．壁を撤去してリビングを広くする場合はどうですか？

撤去する壁の種類や工事範囲によって異なります。構造上重要でない間仕切り壁の撤去だけであれば通常は対象外ですが、耐力壁などを改修する場合には構造安全性の確認が必要です。

Q5．築40年以上の住宅でも大規模リフォームできますか？

可能な場合があります。ただし、建物の構造や劣化状況、既存不適格の有無、工事内容などによって、必要な調査や手続きが異なります。

Q6．検査済証がない住宅はリフォームできませんか？

検査済証がないという理由だけで、一律にリフォームが不可能になるわけではありません。ただし、建物の法令適合状況を確認するため、追加調査が必要になる場合があります。

Q7．建築確認が不要なリフォームなら、建築基準法を気にしなくてもいいですか？

いいえ。建築確認が不要な工事であっても、建築基準法などの関係法令に適合する必要があります。

Q8．建築確認を受けずに大規模リフォームした住宅は売却できますか？

売却できるケースはありますが、必要な建築確認を受けていない工事がある場合には、法令適合状況の確認や買主への説明が重要です。状況によっては是正が必要になることもあります。

Q9．売却前にリフォームした方が高く売れますか？

リフォームによって売却価格が上がる可能性はありますが、工事費用を全額回収できるとは限りません。現状売却価格とリフォーム後の想定価格、工事費用を比較することが重要です。

まとめ｜2025年の法改正を踏まえ、売却前の大規模リフォームは慎重に判断する

2025年4月の建築基準法改正によって、一般的な木造2階建て住宅などでは、大規模の修繕・模様替えを行う場合に建築確認が必要になりました。

ただし、すべてのリフォームで建築確認が必要になったわけではありません。

キッチンや浴室の交換、壁紙の張替え、屋根ふき材のみの交換など、従来どおり建築確認が不要となる工事もあります。

重要なのは、建物の階数・面積・構造と、実際の工事内容を確認することです。

また、築年数の古い住宅では、建築確認済証や検査済証の有無、過去の増築・改修履歴、既存不適格の問題なども考慮する必要があります。

特に売却を目的としたリフォームでは、工事によって売却価格がどれだけ上がるのか、必要な費用や期間を回収できるのかを検討することが重要です。

株式会社沖建では、築古住宅についても、仲介・買取の両面から売却方法をご提案しています。

「大規模リフォームをするべきか迷っている」

「古い住宅を現状のまま売却したい」

「リフォーム費用をかけずに売却できるか知りたい」

といった場合も、まずはお気軽にご相談ください。

高額なリフォームを決断する前に、現在の不動産価値と売却方法を比較し、ご自身に合った選択肢を検討してみてはいかがでしょうか。