中古住宅を売却する際、設備の故障はどこまで修理すべき？給湯器・エアコン・水回りの判断基準を不動産会社が解説

設備が故障している家は、そのまま売却できる？

中古住宅の売却を検討している方から、設備の故障についてご相談いただくことがあります。

「給湯器が故障していて、お湯が出ない」

「エアコンが古く、正常に動くか分からない」

「キッチンの水栓から水漏れしている」

「トイレの調子が悪いけれど、売却前に交換した方がいい？」

こうした問題があると、売却前に修理や交換をしなければならないと思われる方もいるのではないでしょうか。

しかし、中古住宅を売却するからといって、すべての設備を新品に交換する必要はありません。

故障している設備があっても、その状態を買主へ説明し、売買条件について合意できれば、現状のまま売却できる場合があります。

一方で、故障を放置することで建物の状態が悪化したり、売却後のトラブルにつながったりするケースもあります。

大切なのは、修理するかどうかを設備の古さだけで判断せず、故障の内容や売却方法、修理費用などを総合的に考えることです。

今回は、不動産会社の視点から、中古住宅を売却する際の住宅設備の修理・交換について、判断基準や注意点を詳しく解説します。

住宅設備の故障と建物自体の不具合は分けて考える

まず知っておきたいのは、住宅設備の故障と建物自体の不具合は、必ずしも同じものではないということです。

住宅設備には、例えば次のようなものがあります。

• 給湯器
• エアコン
• キッチン設備
• 浴室設備
• トイレ
• 洗面化粧台
• 換気扇
• インターホン
• 床暖房
• 食器洗い乾燥機

これらは長年使用することで劣化し、故障や交換が必要になることがあります。

一方、建物自体の不具合には、屋根からの雨漏り、外壁のひび割れ、床下の腐食、給排水管の漏水などがあります。

例えば、キッチンの蛇口から水が漏れている場合と、壁の内部にある配管から水が漏れている場合では、問題の大きさが異なります。

前者は比較的軽微な修理で対応できることがありますが、後者は建物の内部に被害が広がっている可能性もあります。

そのため、売却前には単に「設備が壊れている」と考えるのではなく、設備単体の故障なのか、建物にも影響する不具合なのかを確認することが重要です。

給湯器が故障している場合は交換するべき？

給湯器は中古住宅の売却で判断に迷いやすい設備の一つです。

給湯器が故障していると、お湯が使えないため、購入希望者にとっては入居後の生活に直接影響します。

ただし、必ずしも売主が新品へ交換する必要はありません。

例えば、築年数が古く、購入後に水回り全体のリフォームを予定している買主であれば、既存の給湯器を交換することが前提になっている場合もあります。

このようなケースでは、売主が先に交換しても、その費用を売却価格に十分反映できない可能性があります。

一方、築浅住宅や入居後すぐに生活できることを売りにする住宅では、給湯器が使えないことが購入判断に影響する場合があります。

修理費用が比較的小さく、正常に使える状態へ戻せるのであれば、修理を検討する価値があります。

給湯器については、建物の築年数、買主の利用予定、修理・交換費用を比較して判断することが大切です。

エアコンが故障している場合はどうする？

エアコンについては、まず売買対象に含めるかどうかを確認する必要があります。

中古住宅では、エアコンが売主の所有物として設置されていることもあれば、売買契約で付帯設備として引き渡すこともあります。

また、古いエアコンについては、売主が撤去して引き渡すケースもあります。

例えば、10年以上使用したエアコンが故障している場合、修理や交換に費用をかけるよりも、買主が希望する機種を新たに設置する方が合理的な場合があります。

一方、比較的新しいエアコンで、修理によって正常に使用できる見込みがある場合には、修理を検討してもよいでしょう。

注意したいのは、故障しているエアコンを、正常に使用できる設備として買主へ引き渡さないことです。

売買契約に付属する設備であれば、その状態を正確に説明し、修理するのか、現状のまま引き渡すのか、撤去するのかを明確にしておく必要があります。

キッチン・浴室・トイレの故障はどこまで対応する？

水回り設備は、購入希望者が特に気にする部分です。

キッチンや浴室、トイレは日常生活で使用頻度が高いため、故障があると住宅全体の印象にも影響することがあります。

ただし、水回り設備についても、すべてを新品へ交換する必要はありません。

例えば、キッチンの水栓から少量の水漏れが発生している場合、部品交換などで改善することがあります。

トイレの洗浄機能や換気扇の不具合なども、比較的限定的な修理で対応できる場合があります。

一方、浴室全体が老朽化している場合や、キッチン設備が古く、購入後にリフォームされる可能性が高い場合には、売主が先に高額な交換費用を負担することが必ずしも有利とは限りません。

判断する際には、次の点を確認しましょう。

• 修理で正常に使用できるようになるか
• 交換が必要な場合、費用はいくらか
• 購入希望者がリフォームを予定しているか
• 修理することで販売条件が改善するか
• 故障を放置すると建物に被害が及ぶか

特に漏水については、設備の故障だけでなく、床や壁の腐食につながる可能性があるため、早めの確認が必要です。

修理した方がよいケースとは？

中古住宅を売却する際、設備の修理を検討した方がよいケースがあります。

1．比較的少額の修理で正常に使用できる場合

例えば、水栓の部品交換や換気扇の軽微な修理など、少額で対応できる不具合です。

修理費用が小さく、購入希望者の不安を減らせるのであれば、修理した方が売却活動を進めやすくなる場合があります。

ただし、修理費用を必ず売却価格へ上乗せできるわけではないため、費用対効果を考えることが大切です。

2．入居後すぐに使用することが想定される場合

築浅住宅やリフォーム済み住宅など、購入後すぐに生活できることを重視する買主が想定される場合です。

給湯器やトイレなど、生活に必要な設備が故障していると、購入判断に影響する可能性があります。

3．故障を放置すると建物に被害が広がる場合

特に注意したいのが水漏れです。

設備の故障によって床下や壁の内部に水が入り込んでいる場合、放置すると腐食やカビなどの被害が広がるおそれがあります。

このような場合は、売却価格への影響以前に、被害の拡大を防ぐための対応を検討する必要があります。

修理せずに売却した方がよいケースとは？

一方、修理せずに売却する方が合理的なケースもあります。

1．購入後にリフォームが予定されている場合

築年数が古い住宅では、買主がキッチンや浴室、給湯器などをまとめて交換することがあります。

この場合、売主が先に修理や交換を行っても、購入後に撤去されてしまう可能性があります。

2．修理費用が高額になる場合

設備の修理や交換に高額な費用が必要な場合、売却価格への影響と比較することが重要です。

例えば、設備交換に100万円かけても、売却価格が100万円以上高くなるとは限りません。

3．不動産会社による買取を検討している場合

不動産会社による買取では、購入後にリフォームや設備交換を行うことを前提としているケースがあります。

そのため、設備が故障していても、現状のまま売却できる場合があります。

特に築古住宅や空き家では、売主が修理費用を負担する前に、現状での買取価格を確認しておくことをおすすめします。

設備の故障を買主へ伝えないとどうなる？

設備の故障がある住宅を売却する際、特に重要なのが買主への説明です。

例えば、給湯器が故障していることを売主が知っていたにもかかわらず、買主へ伝えずに売却した場合、引渡し後にトラブルになる可能性があります。

中古住宅の売買では、売主が把握している建物や設備の状態を正確に伝えることが重要です。

一般的には、物件状況報告書や付帯設備表などを使用して、設備の有無や故障状況を確認します。

ただし、付帯設備表を作成しただけで、すべての責任を免れるわけではありません。

大切なのは、故障している設備を具体的に伝え、その設備をどのような状態で引き渡すのかを売買契約で明確にすることです。

また、長期間空き家になっていて設備の動作確認ができない場合には、「正常に動く」と安易に説明せず、未確認であることを伝える必要があります。

設備の故障と契約不適合責任の関係

中古住宅を売却する際には、契約不適合責任についても理解しておく必要があります。

契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約で定めた内容に適合していない場合に、売主が負う可能性のある責任です。

例えば、売買契約上、正常に使用できる設備として引き渡すことになっていた給湯器が、引渡し時点ですでに故障していた場合には、契約内容や事情によって責任が問題になることがあります。

一方、故障していることを事前に説明し、その状態で引き渡すことを契約で明確に合意していれば、同じ故障について契約不適合と評価されるリスクを減らせる場合があります。

ただし、責任の範囲は契約内容や取引当事者、具体的な事情によって異なります。

また、個人が売主の場合と宅地建物取引業者が売主の場合では、契約不適合責任を制限する特約について適用される法律上のルールが異なります。

そのため、単に「現状有姿」「設備免責」と記載すれば、すべての責任がなくなると考えるのは適切ではありません。

設備の故障状況を明確にし、買主との認識を一致させることが、売却後のトラブルを防ぐうえで重要です。

長期間使用していない設備は「故障していない」とは限らない

空き家を売却する際に注意したいのが、長期間使用していない住宅設備です。

例えば、数年間誰も住んでいない住宅では、給湯器やエアコン、トイレなどが正常に動くか分からないことがあります。

最後に使用したときは問題がなかったとしても、その後の経年劣化によって故障している可能性があります。

特に水回り設備では、長期間使用していないことで、パッキンなどの部品が劣化している場合があります。

また、通電や通水を再開した際に不具合が発見されることもあります。

そのため、長期間空き家になっている住宅では、売却前に可能な範囲で設備の状態を確認することが望ましいでしょう。

ただし、無理に設備を作動させると漏水などが発生するおそれもあるため、状態によっては専門業者へ確認を依頼することも検討してください。

修理費用と売却価格を比較することが重要

売却前に設備を修理するかどうかを判断する際には、費用対効果を考える必要があります。

例えば、次のようなケースを考えてみましょう。

ケースA：修理してから売却する

• 現状での想定売却価格：3,000万円
• 設備の修理・交換費用：80万円
• 修理後の想定売却価格：3,050万円

この場合、修理によって想定売却価格が50万円上がったとしても、修理費用が80万円かかるため、単純計算では30万円の負担増となります。

ケースB：現状のまま売却する

• 現状での想定売却価格：3,000万円
• 設備の修理・交換費用：0円

この場合、設備の故障を買主へ説明し、現状のまま売却することで、修理費用を負担せずに済む可能性があります。

もちろん、実際の売却価格や修理後の評価は物件によって異なります。

重要なのは、修理すること自体を目的にするのではなく、最終的に売主の手元に残る金額や売却までの期間を比較することです。

仲介と買取では設備故障への対応が異なる

設備が故障している住宅を売却する場合、仲介と買取では考え方が異なることがあります。

仲介の場合

仲介では、一般の購入希望者へ売却することが多いため、設備の状態が購入判断に影響する場合があります。

特に、購入後すぐに入居したい方にとっては、給湯器や水回り設備の故障が気になることがあります。

そのため、修理して販売する方法だけでなく、修理費用を考慮した価格設定や、故障した状態で引き渡す条件を明確にする方法も考えられます。

買取の場合

不動産会社による買取では、購入後に設備交換やリフォームを予定している場合があります。

そのため、給湯器やエアコン、水回り設備が故障していても、現状のまま売却できるケースがあります。

また、設備の修理だけでなく、残置物の処分や建物全体の修繕なども必要な場合には、まとめて現状での買取を検討する方法もあります。

ただし、買取価格には設備の修理・交換費用などが反映されることがあります。

そのため、仲介と買取のどちらが有利かは、売却価格だけでなく、修理費用や売却期間なども含めて比較することが大切です。

沖建では設備が故障している住宅もご相談いただけます

当社では、給湯器やエアコン、水回り設備などに故障がある住宅についても、現在の状態から売却のご相談を承っています。

設備の故障があるからといって、必ずしも売却前に修理や交換を行う必要はありません。

まずは現地の状況を確認し、

• 建物の築年数や状態
• 故障している設備の種類
• 修理・交換の必要性
• 想定される購入希望者
• 修理費用と売却価格の関係
• 仲介と買取それぞれの可能性

などを総合的に検討します。

そのうえで、修理してから販売する方法、故障を説明したうえで現状のまま売却する方法、買取を利用する方法など、物件に応じた選択肢をご提案します。

また、築年数が古い住宅や長期間使用していない空き家、相続した住宅などについてもご相談いただけます。

「修理してから相談する」のではなく、「修理するべきかどうかを相談する」ことが、無駄な出費を抑える第一歩です。

よくある質問（FAQ）

Q1．給湯器が壊れていても中古住宅を売却できますか？

はい。給湯器が故障していても、その状態を買主へ説明し、売買条件について合意できれば売却できる場合があります。売却前に交換する必要があるかどうかは、建物の状態や売却方法によって異なります。

Q2．エアコンが壊れている場合、売主が修理する義務はありますか？

必ずしも修理義務があるわけではありません。売買契約でエアコンをどのような状態で引き渡すことになっているかによって異なります。故障状況を事前に説明し、修理・撤去・現状引渡しのいずれにするか明確にすることが重要です。

Q3．トイレやキッチンが古い場合、新品へ交換した方が高く売れますか？

必ずしも高く売れるとは限りません。購入後にリフォームを予定している買主であれば、売主が交換した設備を撤去する可能性もあります。交換費用と売却価格への影響を比較して判断しましょう。

Q4．設備が故障していることを伝えれば、売却後の責任はなくなりますか？

故障を説明することは重要ですが、それだけですべての責任がなくなるわけではありません。契約内容や取引当事者、具体的な事情によって責任の範囲は異なります。故障状況と引渡し条件を契約書などで明確にしておくことが大切です。

Q5．長期間空き家で設備の動作確認ができません。売却できますか？

はい。動作確認ができない状態でも売却できるケースがあります。ただし、正常に動くと断定せず、未確認であることを買主へ伝え、契約条件を整理する必要があります。

Q6．設備の修理費用を売却代金から支払うことはできますか？

売却方法や修理業者との契約条件によって異なります。売却代金の受領前に修理費用の支払いが必要になる場合もあるため、事前に確認しましょう。

Q7．給湯器もエアコンも故障していますが、そのまま買取してもらえますか？

物件の状況によりますが、設備が複数故障している住宅でも、現状のまま買取できるケースがあります。まずは修理せずに査定を受け、売却条件を確認することをおすすめします。

まとめ｜設備の故障は、修理する前に売却方法を検討しましょう

中古住宅を売却する際、給湯器やエアコン、水回り設備などが故障していても、必ずしもすべてを修理・交換する必要はありません。

比較的少額で修理できる場合や、購入後すぐに使用することが想定される住宅では、修理することで売却活動を進めやすくなることがあります。

一方、築年数が古く、購入後にリフォームが予定されている住宅では、売主が高額な修理費用を負担しても、売却価格に十分反映されない可能性があります。

また、設備の故障を把握している場合には、買主へ正確に説明し、売買契約上の引渡し条件を明確にすることが重要です。

特に注意したいのは、設備の故障が建物自体に影響している場合です。漏水などによって被害が拡大するおそれがあるときは、早めに状況を確認する必要があります。

当社では、設備が故障している中古住宅についても、現状のままご相談いただけます。

修理してから仲介で販売する方法、修理せずに現状のまま売却する方法、不動産会社による買取など、物件の状況に合わせてご提案いたします。

「売るために直す」のではなく、「どう売るのが有利かを確認してから直す」。

中古住宅の売却では、この順番が大切です。

設備の故障や老朽化でお悩みの方は、修理費用をかける前に、まずはお気軽にご相談ください。