事故物件になってしまった！手放したい！
「事故物件」とは、過去にその不動産物件で事件や事故などが発生してしまい、その履歴が心理的に影響を及ぼす可能性がある不動産のことです。「心理的瑕疵（しんりてきかし）」がある物件とも言われ、手放す際には告知義務が求められます。そのため、手放しにくい、売却にしにくい物件として知られています。意図せずご自身の所有されている不動産物件が事故物件となってしまい、手放したいと考えたとき、どうすればよいのでしょうか。そこでご検討いただきたいのが買い取りです。
事故物件となってしまう理由
事故物件となってしまう理由は一般的に「人の死亡に関連するケース」と「事件や犯罪が関わったケース」「火災などで被災したケース」があります。一つひとつ見ていきましょう。
人の死亡に関連した事故物件
不動産物件の中で人が亡くなってしまった場合、売却するに当たって、売主は「心理的瑕疵のある物件」として、その理由を開示・告知する必要があります。この告知義務は物件が存在する限り、なくなることはありません。以下のような亡くなり方の場合に告知義務が発生します。
- 自殺: 入居者や所有者がその不動産物件内で自殺した場合。
- 他殺: その不動産物件内で殺人事件が発生してしまった場合。
- 孤独死: 高齢者などが自宅で亡くなり、発見まで時間がかかった場合。
- 事故死: 火災や事故によって死亡者が出てしまった場合。
しかし、高齢者が自然死で亡くなられた場合や、病気で住われていた方が亡くなられてしまった場合の不動産物件は、一般的には事故物件とはなりません。
- 家族や医師、看護師に看取られ、平穏に亡くなられた場合。
- 亡くなられたあと発見が速やかで、物件に特段の影響を与えなかった場合。
ただし、亡くなった後に遺体が床や壁など物件の一部に影響を与え、修復が必要だった場合や、修復が十分でも、心理的影響が残る場合には事故物件として告知義務があります。また、病死であってもコロナウイルスや結核、あるいは特殊な感染症のような、住む人に不安を与えるような死因の場合、心理的瑕疵とされ、事故物件扱いとなってしまうことがあります。
事件や犯罪が関わったケース
暴力団など反社会組織の事務所や拠点となっていた、麻薬製造拠点となっていた、報道されてしまうような何らかの事件、犯罪が発生してしまった、犯罪に利用されていた、そういった物件は事故物件となってしまいます。住んでいた人が事件を起こしてしまった場合も事故物件になってしまうことがあるでしょう。
火災や災害の履歴があるケース
その不動産物件が火災や洪水などの被害で損傷するようなことがあったり、あるいは住まわれていた方の中に重傷者がでてしまったり、といったような、亡くなった人がいない不動産物件であっても、心理的瑕疵がある事故物件となってしまい、告知義務が発生してしまいます。
事故物件、手放したいのに売れないのはなぜ？
所有されている不動産物件が事故物件になってしまった場合、一刻も早く手放したい、売却したいと考えてもおかしくありません。しかし、簡単に売れないのが事故物件です。ではどうすれば手放すことができるのでしょうか。
早く？高く？売却の方針を固めること
手放すに当たっては「早く売りたい」のか、「できるだけ高く売りたい」のかによって、方針が変わってきます。「早く」なのか「高く」なのか、具体的な目標を設定し、それに応じた戦略を立てることが重要です。
適切な売却価格の設定
事故物件の場合、市場価格よりも安く設定する必要があります。そこで、まず近隣の相場を調査し、周辺の同規模物件の価格を参考にして、事故物件であることを考慮し、適正な値下げを行うということです。仲介で売却する場合、価格を大幅に下げることで、心理的瑕疵を気にしない人など買主にとっては魅力的な物件と感じてもらえる場合があります。
リフォームやリノベーションの実施
事故物件であっても、事故があった部屋の内装やレイアウトを変更したり、新しい設備を入れたり、特殊清掃を行い、物件に残る悪臭や痕跡を完全除去するなど、リフォームやリノベーション、ルームクリーニングを行うことで、心理的瑕疵を気にしない人など買主にとっての印象を改善できる場合もあります。
事故物件を手放すなら専門の不動産会社へ
事故物件は放置しておいても、所有権を持っている以上、固定資産税が発生します。また、空き家にしておいた場合にさまざまなリスクが発生することも考えられます。そのため、事故物件を手放したいと考えた場合、個人への売却、仲介による売却、そして専門的に扱う不動産業者への売却という方法が考えられます。不動産業者への売却は一般的に仲介より安くなるといわれていますが、それを補うメリットもあります。それぞれをみていきましょう。
事故物件であっても迅速に手放すことができる
事故物件や訳あり物件などを専門的に扱う不動産会社への買い取りはできるだけ早く手放すことを考えた場合の選択肢となるでしょう。こうした不動産業者は事故物件の取り扱い経験が豊富でノウハウもあるため、適切な査定金額を出すことができますし、仲介による売却のように買主を探してもらう必要はないため、査定後の現金化もスピーディーです。
また、各種書類作成や手続きがスムーズです。余計な手続きの煩雑さを減らすことができるため、売却完了までの時間を短縮することができます。買い取りは仲介手数料が不要であることもメリットの一つだといえるでしょう。
独自の売買ネットワークがある
事故物件などを専門的に取り扱っている不動産業者は物件をリノベーションして投資用物件として売却したり、あるいは賃貸で運用していったりするなど、買い取った事故物件を適切な方法で再利用するノウハウも蓄積しています。また、事故物件に興味を持つ投資家やリノベーション業者とのネットワークを持っており、こうしたネットワークで再販売を行うことを前提にして事故物件を取り扱います。そのため、売主にとっては一般的な不動産会社よりもよい買い取り価格が提示される場合があります。
売る側の心理的な負担を軽減してくれる
事故物件の売却を自力や仲介業者を通じて進めていくと、事故内容、告知内容の説明など、買い手との交渉において、自身が行わなければならないことが多く、事故や事件の内容を事細かく追及されてしまったり、過剰なまでの価格交渉が行われたりして、買い叩かれるなどで、心理的に大きなプレッシャーを受けてしまうことになってしまいがちです。一方、専門の不動産業者の買い取りの場合はそうした交渉を行うことなく、当該の不動産物件の価値を客観的に評価してくれるため、売却に際してのストレスは少なくなります。また、再販される場合にも告知などについて、元の所有者に配慮した適切な対応を行ってくれます。
事故物件を手放したいとお考えの場合は沖建へ
事故物件を手放したい、そう考えた時、買取を専門的に行っている不動産業者に売却することで、スピード、安心感、法的リスクの軽減など、さまざまなメリットが得られるでしょう。事故物件を、時間や心理的な負担を減らしながら、スムーズに手放したい場合、買い取りをご検討ください。弊社、沖建は事故物件のほか、訳あり物件や、長らくどなたもお使いになられていない空き家物件など、売却が難しいといわれる不動産の買い取りに多くの実績がございます。弊社スタッフが迅速かつ慎重にご対応させて頂きます。
