空き家売却で税金控除の特例もあります
超高齢化社会が到来している日本。年老いたご家族がご夫婦で、あるいはお一人で暮らしていくのが困難となって、お子さまと同居したり、あるいは養護老人ホーム、特別養護老人ホームなどの老人福祉施設に入居したりで、それまで住まわれた家屋が空き家となってしまうケースが少なくありません。増加の一途を辿っている空き家は深刻な問題となってきています。そのため、日本政府は空き家の増加を抑制するため、税制で特例を設けています。
空き家の定義
空き家とは常時、人が住んでいない家ですが、その状態によって大きく４種類に分けることができます。
- 賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家
- 賃貸用の空き家
- 売却用の空き家
- 二次的住宅
賃貸用、売却用の空き家は新築・中古問わず、借り手や買い主がついていないために空き家となっている住宅であり、二次的住宅は別荘やたまに寝泊まりをするような用途になっていて、普段は人が住んでいない住宅のことです。
空き家で問題となっているのが「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」です。
増え続ける空き家
総務省は1948年（昭和23年）から5年ごとに「住宅・土地統計調査」を実施しています。昨年2023年（令和5年）は16回目となる調査が行われ、10月1日現在の住宅数概数集計（速報集計）が今年2024年4月30日に発表されました。この調査結果は全国及び都道府県の総住宅数や空き家数などの早期情報提供として明らかにされたもので、正確な数値については9月に確定値が発表される予定になっています。
2023年の総住宅数は6,502万戸
「住宅・土地統計調査」の結果、2023年10月１日現在における日本の住宅の数は前回2018年の調査と比べて、261万戸増え、6,502万戸でした。これは4.2％の増加となりました。総住宅数はこれまで増加が続いており、過去最多の戸数となっています。
空き家は過去最多の900万戸、空き家率も過去最高
空き家の数は増加し続けています。1993年から2023年までの30年間で約２倍になっています。2023年の空き家総数は2018年の849万戸から51万戸の増加し、900万戸となり、過去最多となってしまいました。総住宅数に占める空き家の割合、空き家率も2018年の13.6％から0.2ポイント上昇し、13.8％。この数値も過去最高となってしまっています。
中でも深刻なのが「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」が、2018年の349万戸と比べ、37万戸の増加し、385万戸。総住宅数に占める割合が5.9％となってしまいました。
空き家で放置は罰金などが課せられる場合があります
空き家状態で放置されるのは「解体費用をかけたくない」「家財道具など残置物の整理が面倒」「別の親族が使うかもしれない」などの理由が多く見られます。しかし、空き家のままにしておくと、建物の劣化による倒壊、ねずみや害虫の発生による衛生状態の悪化、悪臭の発生などのほか、不法侵入されるようなリスクがあります。
空き家増加を抑制するため空家法を制定
こうした空き家が増加していくのを抑制するため、国は「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家法）が制定しています。空家法では次のような空き家が「特定空家」と指定されてしまいます。
- そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態
- そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
この特定空家となっている物件のオーナーには適切に管理をするように助言や指導が行われ、それでも改善されない場合は勧告や命令が実施され、命令に従わない場合、50万円以下の罰金や、行政による強制撤去など対処される場合があります。強制撤去となった場合には処理にかかった費用が請求されることになります。
改正空家法で「管理不全空家」措置を新設
この空家法は昨年2023年6月に改正されました。昨年12月から施行されている改正空家法はさらに厳しくなり、特定空家になってしまう恐れがある空き家に対して適切な管理を行うように行政が指導や改善を促す「管理不全空家」という措置が新設されています。
管理不全空家に認定されてしまうと、行政が指導しても改善が見られない場合、勧告処分となり、特定空家と同様に、住宅となっている敷地にかかる固定資産税などの軽減措置が適用されなくなってしまいます。
空き家売却は一定要件を満たせば特例で税金控除が
増え続ける空き家問題を解決すべく、政府は相続した空き家を売却する際、一定条件を満たしている場合には特例で所得税・個人住民税において、譲渡所得から3,000万円を控除するという特例を設けています。
空き家売却の特例、適用となるのはどんな場合？
この空き家売却における特例の税金控除、適用となるのはどういった場合でしょうか。
出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円（注）まで控除することができます。
（注）令和6年1月1日以後に行う譲渡で被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなります。
この特定が適用となる主な要件は以下の通りです。
出典：政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！」
- 相続開始の直前（老人ホーム等に入所の場合は入所の直前）まで被相続人が一人で居住していたこと。
- 相続開始から譲渡の時まで、使用されていないこと。
- 耐震基準を満たした家屋か、家屋の取壊しをした後の敷地を譲渡すること。あるいは、家屋の譲渡をした後、譲渡をした年の翌年2月15日までに家屋の耐震改修又は取壊しを行うこと。
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること。
- 相続開始の日から3年を経過した年の12月31日までに譲渡すること。
- 譲渡価格が1億円以下であること。
空き家売却特例に関する専門知識のある不動産会社へ
政府広報オンラインにあるようにこの特例を受けるための詳細は国土交通省の「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」を参照しましょう。
しかし、税金についての自己判断はリスクがあるため、空き家の売買仲介や買取に専門知識やノウハウ、実績のある不動産会社に相談しましょう。心当たりの会社がなければ、弊社、沖建へお気軽にご相談ください。
空き家の売却で特例の利用などは沖建にご相談を
空き家の放置はさまざまなリスクがあります。空家法の改正で、空き家のままにしておくことで厳しく罰せられる可能性もありますし、強制撤去となった場合にはその費用が請求されてしまいます。そのため、一定要件を満たしている空き家物件であれば、税金控除の特例が使える期間中に売却することも一つの解決策となるでしょう。弊社は空き家物件の売買仲介や買い取りに多くの実績がございます。お問合せいただいた当日の審査も可能です。弊社スタッフが迅速かつ慎重にご対応させて頂きます。空き家を相続されて、その処分にお困りの方、空き家を所有されていて、その用途に悩んでいらっしゃる方、お気軽にご相談ください。
