再建築不可の物件とは？売りにくい？売れない？
いま建物が建っているのに建て直しできない不動産が「再建築不可」物件です。再建築不可物件はことばの通り、建て替えができないことから、売りにくい、売れない物件といわれています。しかし、そのまま放置した場合、オーナー様はさまざまなリスクに直面します。再建築不可の物件、確かに売りにくいのですが、売れないということはありません。
再建築不可の物件とは
「古い家を相続したのだけれど、再建築不可物件だったので売りたい」「住む予定はないから、売りたい」、お客さまから再建築不可の不動産について、そういった相談を持ち込まれることがあります。再建築不可物件とはどういった物件なのでしょうか。
接道義務を果たしていないと再建築不可に
再建築不可物件は都市計画区域と準都市計画区域内で建築基準法に基づき、新たに建て直しできなくなっている物件のことです。建物を建てるときの敷地や構造、設備、用途に関する最低の基準を定めた法律が建築基準法。その第42条、43条は道路と建物の関係について定められているのですが、ここにある、接道義務を果たしていない不動産は再建築不可となってしまいます。
建築基準法の42条で道路は道路法や都市計画法などの法律で幅員4メートルと定められています。この道路に対して43条では次のように規定しています。
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
出典：建築基準法
この接道義務は火災や急病人が発生の際、緊急車両などが通行できるようにするためです。
市街化調整区域内や既存不適格などで再建築不可になる場合も
接道義務違反になってしまう物件以外にも17万ボルト以上の高圧線が物件の上部にある場合には再建築不可になってしまいますし、建てられた当時には適法だった建物が、現在の建築基準法では違法建築となってしまい、同じ条件で建て直すことができなくなっている物件も再建築不可物件となります。
また都市計画法によって市街化が抑制されている地域に建てられていた建物も再建築不可になってしまうケースがあります。このほかにも道路から本地に入るのに90㎝の通路を歩かないといけない物件など、再建築不可になってしまう理由はさまざまです。ただし、条件によっては再建築が可能になる場合もあるので、ご自身で判断せず、再建築不可物件の取扱実績があり、専門知識を持つ不動産会社や建設会社に相談してみましょう。弊社沖建でも多くの実績がありますので、もし心当たりの不動産会社がない場合には弊社にご相談ください。
再建築不可の物件が売れない、売りにくい理由は？
再建築不可の物件が売りにくい、売れないという理由は「建て直すことができない」からが一番の理由です。しかし、立地条件などを考えて、周辺相場より安く買えるからと考える人がいてもおかしくないはずです。そういった人がなぜ二の足を踏むのか、それにはほかにもいくつかの理由があります。
再建築不可物件はリフォームやリノベーションに制限がつく場合も
再建築不可はことばの通りで現在建っている建物を取り壊しても、同じように建物を建てることができないため、購入者は現在建っている建物をそのままの状況で利用する、あるいはリフォームやリノベーションして活用することしかできません。リフォームやリノベーションも自治体の許可が必要なレベルのものはできないという制限もつきます。そのため、安く購入できるというメリットはあっても、デメリットの方が大きいと考えられてしまいます。
再建築不可物件は住宅ローンが組めない、組みにくい
再建築不可物件ではあるけれど、立地条件は悪くないし、価格も周辺相場から考えたら格安なので、購入したいと検討されるお客さまもいらっしゃいます。しかし、そういったお客さまが直面するのが住宅ローン問題です。
再建築不可物件の建物は古いというケースが多く、家屋としての価値がほとんどないと評価されてしまいます。また、土地自体の評価も低いため、ローンの担保が困難になってしまうのです。そのため住宅ローンの審査が通らなかったり、あるいは通ったとしても金利が非常に高くなってしまったりということになります。
再建築不可物件を保有し続ける場合のリスク
売れないからと再建築不可となっている物件を放置し、所有し続けた場合、空き家や訳あり物件、事故物件と同様に固定資産税や都市計画税の問題に直面します。
しかし、一番大きな問題は事故や事件が発生した場合のリスクです。再建築不可物件でよく見られるケースが接道義務です。老朽化が進んでいる再建築不可物件が地震などの自然災害によって倒壊した場合、工事車両が入れないため、処理が困難になります。そのまま放置すれば、事故や事件が発生する恐れがあります。
また、救急車両、緊急車両が通行できないため、自然発火、あるいは放火で物件に火災が発生した場合、近隣住宅に延焼してしまうことが考えられます。
そのため、相続などで再建築不可物件を保有することになった場合、オーナー様は管理について細心の注意を払う必要があります。
再建築不可物件を再建築可能にする方法はない？
再建築不可の物件を再建築可能にする方法はないのでしょうか。可能性がゼロではありません。
まず再建築不可物件となっている理由の多くは接道義務を果たしていないということです。隣接地を合わせることによって、接道義務を満たすことができるのであれば、この隣接地を買い取って再建築を可能にするという手段が考えられます。また、ご自身が所有されている土地をセットバックして、道路の幅員を広げることができれば接道義務を満たし、再建築が可能となる物件もあるでしょう。この場合、土地面積が広くない場合には再建築の際の建物は再建築前によりも小さくなるなど、影響がでることは避けられません。
また、再建築不可物件が接している道路が建築基準法42条で道路とされていない場合、通路となりますが、この通路が43条2項2号のいわゆる「43条但し書き道路」となれば、建築審査会合意されることで再建築が可能になります。この再建築許可を得るための条件や手続き方法は市町村によって異なります。また、申請までハードルはかなり高いといえます。
再建築不可物件は売れない？売るためには？
再建築不可の物件を空き家のままにしておくのはリスクがあります。そのため、相続したけれど売却したい、あるいは住み替えるために売却したいと考える場合、仲介か買取かのどちらかを選択することになります。
再建築不可物件も売る方法はあります
再建築不可物件でも売れないということはありません。買い手が見つからないということはありません。買い手を見つけるには次のような方法が考えられます。
- 不動産会社に売却を仲介してもらう
- 隣接地の所有者に買い取ってもらう
- 空き家バンクを利用して買い手を探す
- 買い取りを専門的に行っている不動産会社に買い取ってもらう
仲介での売却は本当に高く売れる？
再建築不可物件は相場より安くなってしまいます。しかし、オーナー様からすればできるだけ高く売りたいと考えるのは当然でしょう。そこで、真っ先に思いつくのが不動産会社に売却を仲介してもらうということではないでしょうか。売却価格はオーナー様ご自身が仲介する不動産会社と相談しつつ、決めることになります。立地条件がよければ再建築不可物件でも希望に近い価格で売れることがあります。
この場合、売却の仲介を依頼してから物件の情報が公開されるため、売れない期間が長くなると、値段を希望価格より下げる決断が必要になったり、時期によっては固定資産税や都市計画税などの問題が発生したりします。また、残置物の処理費用や契約書作成料などの諸経費、がかかったりしてくるため、売却によって得られる金額は想定していた金額よりも下がる場合があります。
隣接地の所有者への売却
隣接地の所有者が増築するために土地を拡大したい、庭として使いたい、といった理由から買い取りを希望される場合があります。あるいは現状、隣接地の物件が接道義務満たしていないものの、当該の再建築不可物件を購入すれば義務を満たすということになる場合、隣接地オーナーが買い取りを検討する可能性があります。再建築不可を可能にするところでご紹介したように、この逆のパターンで隣接地を購入して、ご自身が所有されている再建築不可物件を再建築可能物件にする手もあります。
しかし、いずれの場合も個人間の取引となるため、隣接地の所有者と関係が良好な場合に考えることができる方法です。また、この場合、契約や手続きなどを行う際には慎重に行う必要があります。
空き家バンクを利用して売却
空き家バンクは増加が問題となっている空き家を有効活用し、放置による老朽化や安全上の問題を防ぐことや、都市部から地方への移住や定住の促進、地域の人口減少問題や経済活動の低迷への対処といったことを目的として、地方自治体やNPOなどが運営しているサービス・制度です。空き家の所有者と空き家を探している人をつなぐためのものであり、特に地方で広く利用されています。
売主様にとっては希望価格で売り出せることや仲介手数料などが発生しないというメリットはありますが、再建築不可物件は老朽化しているにもかかわらず、修繕やリフォームに制限がかかる場合があるため、買主がいつまでも見つからないという恐れもあります。
買取専門の不動産会社への売却
不動産会社の買い取りは見積もりから買取までのスピードは早いのですが、仲介よりも安くなる場合があります。ただし残置物の処理などはすべて任せることができますし、仲介や個人間の売買取引で発生する恐れのある契約不適合責任を免責としている業者もあります。
再建築不可物件やわけあり物件の買い取りを専門的に行っている不動産会社では最短数日で売却できたという事例もあります。また仲介手数料もかかりません。こうしたメリットもあることから、トータルで考えると仲介と同等になる場合も少なくありません。
仲介や空き家バンクなどの方法で売却は困難で売れずに時間が経っている、あるいはできるだけ早く売却したいと考える場合には買い取りを専門的に行っている不動産会社や建設会社への売却を検討されるとよいでしょう。
再建築不可物件を少しでも有利に売却するには？
再建築不可物件のオーナー様から少しでも高く売るための方法について相談を受けるのですが、空き家の売却と同様でできることはわずかしかありません。
費用をかけて、リフォームしたり、あるいは敷地内の建物の解体による更地化や確定測量などを行ったりしても空き家の場合と同様で大きく費用が変わることはありません。また再建築不可物件の場合には接道の問題もあり、重機などを入れることができず、一般的な空き家の更地化よりもコストがかかってしまうケースも少なくありません。
一般的な空き家以上に「できること」が少ないため、室内の不要なゴミを捨てておいたり、庭木の伐採や鉢植えを捨てたりするぐらいしかなく、それでも金額が大きく変わることはありません。そのままで売却された方がよい場合が多いということになります。
再建築不可物件のご相談は沖建まで
再建築不可物件をそのままの状態で放置するのはリスクがあります。そのため、オーナー様やご自身、ご家族、関係者が管理できないようであれば、売却をご検討した方がよいかもしれません。
弊社、沖建はこれまでにもお客さまから再建築不可物件についてご相談をいただいた際にはさまざまなケースから鑑みて、お客さまにとってベストだと考えられるご提案を行っております。再建築不可物件の売買仲介や買い取りにも多くの実績がございます。お問合せいただいた当日の審査も可能です。まずはお気軽にご相談下さい。
