空き家は放置すると罰金が課せられます！

空き家問題が深刻になっています。政府の発表によると、日本では使用目的のない空き家の総数はこの20年間で約1.5倍、利用目的のない空き家は約1.9倍に増加しています。空き家になってしまう理由の多くは「相続」です。しかしながら、「相続したけれど、遠隔地だった」「管理費用を出したくない」「解体費用がもったいない」などの理由から、空き家にしてしまったケースが多く聞かれます。しかし、空き家を放置すると、倒壊、景観悪化、不法侵入など様々な悪影響が生じるおそれがあります。空き家周辺で大きなトラブルにつながりかねません。また、空き家放置は罰金が課せられます。

空き家とは？

そもそも「空き家」とはどういう状態の際に、「空き家」とされるのでしょうか。国は「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家法）を、2014年に制定してします。この空家法では「居住やそのほかの目的で使用されていない状態になっている建築物」を「空き家」としています。空き家の判断基準となっているのは1年間を通しての人の出入りの有無、水道・電気・ガスといったライフラインの使用状況などをみて、総合的に判断されます。

空き家を放置するのはなぜ？

国土交通省が今年4月に発表した「空き家対策の現状について」によると、空き家を取得した理由について、相続が５割以上、空き家の所有者となった人の約3割が空き家から車や電車などで1時間以上かかる遠隔地に居住しているという結果になっています。

相続したのはよいけれど、「遠隔地だったので自分たちで管理できない」「解体費用をかけたくない」「家財道具など残置物の整理が面倒」といった問題に加え、解体して更地にしてしまうと固定資産税が増えると考えておられる方も少なくありません。

建築物がある土地は「住宅用地特例」によって、固定資産税が最大で6分の1、都市計画税が3分の1、減税されています。建築物を解体してしまい、更地にしてしまうと、この住宅用地特例という減税制度が適用されなくなってしまうからです。

空き家を減らすための空家法制定

増え続ける空き家問題を解決するため、国は空家法を制定・施行しています。この法律が施行される前は空き家であっても、所有者の許可なしに敷地内に立ち入ることは不法侵入となっていました。そのため、空き家の状態確認や所有者の情報取得が容易でなかったといえます。しかし、空家法で適切に管理されていないとみられる空き家に対しては、自治体が敷地内に立ち入って調査を行ったり、あるいは所有者を確認するために住民票や戸籍、固定資産税台帳などの個人情報を利用したりすることが認められるようになりました。さらに、水道や電気の使用状況などのインフラ情報を請求することもできるようになっています。

空き家の放置によって発生するリスク

しかし、空き家のままにしておくと、建物の劣化による倒壊、ねずみや害虫の発生による衛生状態の悪化、悪臭の発生などのほか、不法侵入されるようなリスクがあります。建物が倒壊してしまったことによって近隣住宅に損害を与えてしまった場合、賠償請求される恐れがあります。また不法侵入されて、事故が起きたり、あるいは犯罪に利用されるようなことがあれば、空き家が事故物件となってしまい、不動産の価値が落ちるだけでなく、売却が困難になってしまったりすることもあるでしょう。

空き家放置で特定空家に指定されると罰金も

空家法では空き家でも特に問題がある空き家は「特定空家」と指定されます。この特定空家に指定されてしまうと、たとえ建築物があっても固定資産税の減税は受けられなくなってしまいます。それどころか罰金が課せられることもあるのです。ではどのような空き家が特定空家となるのでしょうか。

相続された空き家、こんな状態のままになっていませんか？

相続された空き家がこんな状態になっている場合、特定空家として認定されてしまいます。

建物自体、あるいは門などが著しく破損していることで倒壊などの恐れがあり、保安上危険となっているように見受けられる場合
汚物、ゴミなどが放置されたままになっていて、そのまま放置が続くと害虫やネズミなどの害獣が集まり、衛生上有害となってしまうように見受けられる
建物が落書きされたままになっていたり、立木が伸びたままになってしまっていたりするなど、適切な管理が行われていないことによって景観が損なわれている場合
立木が伸びたままで周辺道路の通行に支障を来たすようになっていたり、不審者の侵入や居座りなどで、周辺の生活環境の保全を図るために放置されたままでは不適切になっている場合

この特定空家となってしまっている物件の所有者には適切に管理をするように助言や指導が行われ、それでも改善されない場合は勧告や命令が実施されます。

特定空家にされると固定資産税減税はなくなります

所有されている空き家が特定空家に認定され、勧告を受けてしまうと、たとえ建築物があったとしても固定資産税の住宅用地特例はなくなります。固定資産税の減税がなくなってしまうからと建物をそのままにしておいても、放置した状態では遅かれ早かれ特定空家となってしまい、減税対象ではなくなります。適切に管理を行うか、売却するかなど、検討を進める必要があるでしょう。

命令に従わない場合には罰金、さらには強制撤去も

特定空家に認定され、勧告され、それでも対策を講じない場合には命令がだされます。この命令に従わない場合、50万円以下の罰金が課せられます。50万円の罰金で済むなら、と考える空き家のオーナーがいらっしゃるかもしれません。しかし、命令を受けた場合、その後は行政による行政代執行が可能となります。

立木など樹木の伐採、残置物の処理、建物の解体などを所有者に代わって、行政が行えるようになってしまいます。この場合、処理にかかった費用が所有者に請求されることになります。つまり罰金50万円だけでは済まなくなってしまうということです。

空き家を相続したけれど処分はどうすれば？

空き家を相続された場合、こうしたさまざまなリスクを考慮すると、放置するのではなく、不動産会社に管理を委託する、あるいは売却するといった方法をとられることの検討をおすすめいたします。不動産会社に管理を委託することによって、即座に利用することはなくても、特定空家とはなりません。しかし、維持・管理コストは所有している期間中は発生し続けますから、後々を考えると売却された方がよい場合も少なくありません。

空き家売却の場合、買取か？仲介か？

売却する場合には直接買取か仲介業者に依頼かという選択をすることになります。仲介の場合、即座に買い手がつけばよいのですが、1月1日を越えると固定資産税が発生します。また、残置物の処理などは所有者ご自身で行うか、業者に依頼する必要がでてきます。そのため、仲介であっても、結果的に買取の査定金額と大きく変わらなくなってしまう場合があります。

一方、買取の場合、仲介よりは売却価格が安くなってしまうケースがほとんどですが、即座に現金化できること、残置物などの処理もまとめて依頼できるなど、トータルで考えると売却額が仲介とほとんど変わらないことになる場合もあります。

空き家の処理についてのご相談は沖建へ

空き家を放置し続けることはさまざまなリスクがあります。空き家のままにしておくことは罰金を課せられたり、行政による強制代執行が行われてしまったりするなど、厳しく罰せられる可能性があります。強制代執行されてしまった場合には50万円の罰金どころではない請求が行われてしまうこともあります。弊社は空き家物件の売買仲介や買い取りに多くの実績がございます。空き家を相続されて、その処分にお困りの方、空き家を所有されていて、その用途に悩んでいらっしゃる方、お気軽にご相談ください。お問合せいただいた当日の審査も可能です。弊社スタッフが迅速かつ慎重にご対応させて頂きます。