事故物件は売れない？そんなことはありません！
自殺や他殺のあった物件、いわゆる事故物件はその性質上、売ろうにもなかなか売りにくい、簡単に売れないという現状があります。事故物件についてお客さまからご相談いただいたとき、弊社でアドバイスさせていただいているのは事故物件を空き家のまま放置しておくことのリスクについてです。空き家となってしまっている事故物件にはリスクしかありません。事故物件が売りにくいのは確かなのですが、決して売れないというわけではありません。では事故物件になってしまった不動産をどうしたらよいのでしょうか。また売却した事故物件はどのような扱いになっていくのでしょうか。
事故物件とはどういう物件なのか
まず「事故物件」について、おさらいをしてみたいと思います。2021年（令和3年）10月、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定・発表しました。ここで事故物件となる不動産について、明確化されました。自然死、あるいは転倒事故のような日常生活で起きてしまった不慮の死があった物件以外の物件、つまり自殺や他殺があった、心理的に不快感となる、心理的瑕疵がある物件が事故物件となります。
では自然死があった物件は事故物件ではないのか、といえば、必ずしもそうではないのが難しいところです。例えば孤独死があって、発見まで時間がかかってしまい、室内の特殊清掃が必要になってしまったような物件もまた事故物件となってしまいます。
こうした事故物件は購入を希望する人に対して告知を行わなければならないという義務があります。
国交省が定めたガイドラインによって、自殺や他殺があった賃貸物件については3年が経過すれば、告知の義務がなくなります。一方、売買物件については告知期間が定められていないため、告知義務はなくなりません。
売れない事故物件をどうすべきか？
事故物件はたとえどんなに立地条件が良くても、通常の物件と同じような価格や条件で売却することは困難です。売主はどこかで妥協することが必要になってくるでしょう。例えば売却金額の面から考えると似通った立地条件の不動産物件と比較した場合、値下げせざるを得ません。しかし、価格面で全く妥協せず、空き家のままにして放置しておくとデメリットも発生します。
事故物件の放置はリスクがたくさん
事故物件を空き家として放置しておいた場合、多くのリスクが発生します。一つは固定資産税や都市計画税の支払いです。また事故物件が空き家だからと火災保険などを外してしまわれるケースがあり、自然発火、あるいはいたずらによる不審火で火事が発生した場合、近隣の住宅などに損害を与えてしまう恐れがあります。経年劣化による倒壊のリスクもありますし、不審者が住みついたり、居ついたりして、事故がおきることも考えられます。
これだけのリスクを抱え、あるいはそのリスクが現実となって、発生する損害賠償を想定すると、金額面での妥協は考慮され、早期の売却を優先された方がよいかもしれません。
事故物件の売却は販売価格の設定が重要
事故物件売却には大きく分けて二つの方法があります。一つは不動産仲介会社に依頼して売却する方法、もう一つが不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
事故物件に限らず、不動産は一般的に仲介会社に依頼して売却するよりも不動産会社で接買い取りとした方が売却価格は安くなります。ただ、どちらがベストな方法なのかはお客さまが置かれている立場や現状など、さまざまな観点から考えていく必要があります。
事故物件の売却について、重要なポイントとなってくるのが、販売価格の設定です。この設定は非常に難しく、近隣相場などをも考慮していかなければなりません。相談が持ち込まれると、すぐに買い叩こうとする業者も少なくありません。ご注意ください。
事故物件、不動産会社直接買い取りの場合
一般的には不動産会社に買い取ってもらう場合、仲介の場合よりも売却金額は下がる傾向にあります。しかし、事故物件などの買い手が少ない物件に関しては、不動産会社に直接買い取ってもらうことが大きなメリットになる場合があります。まずメリットになるのは売主・買主の双方に発生する仲介手数料です。
仮に3000万円の物件を取引する場合を計算してみましょう。
（3000万円×3％＋6万円）×消費税10％＝1,056,000円
この計算からわかるように仲介となった場合、1,056,000円の仲介手数料が売主・買主双方発生します。
単純な考え方ですが、直接取引することによって、この2,112,000円の差額を埋めることができます。売主は1,056,000円手取りが多くなります。一方の買主は1,056,000円支払い額が安くなります。
この直接売買によって買主である不動産業者は、売買契約書・重要事項説明書の作成などをする必要が発生します。しかし、買主がすることは基本的に変わりません。事故物件の売却を行う際にはこういった点も考慮して、仲介の方がよいのか、不動産会社への買い取りの方がよいのかを判断することになります。
弊社、沖建では事故物件を含め、多くの仲介会社を通じて、不動産を購入・販売しております。お客さまからご相談を受けた場合には、これまでに蓄積してきたノウハウと、さまざまな観点から、お客さまにとって、仲介がよいか、買い取りがよいか、また売却価格など、ベストな方法をご提案させていただいております。
事故物件の共同住宅を沖建にお任せいただきました
ここで弊社沖建が取り扱った事故物件の最新事例をご紹介したいと思います。都内の共同住宅で今から20年ほど前に殺人事件が発生。事件のあった１室は事故物件となっていたものの、その後、貸借人が決まり、賃貸中となっていました。この共同住宅を相続された方から、物件売却の相談を受けました。
事故物件、賃貸の場合は3年で告知は不要に
賃貸物件であれば、事件後3年経過すると告知義務は不要となりますが、売買の場合には告知義務が必要です。売主さまが売却を決めたときには事件後15年以上経過していたのですが、売買の場合には告知義務はなくなりません。物件の売却に当たって売主様は価格、条件などを考慮し、弊社への売却を決定していただきました。
事故物件、買い受けたあとはどうなる？
弊社で当該物件を買い取らせていただいてから行ったのは、貸借人様への立ち退き交渉でした。退去いただいた後、この土地を新たに活用させていただくために、建物を解体。お祓いを行った上で新築の共同住宅を建築いたしました。
悲しい事件があった不動産物件も土地の所有者が代わり、建物も建て変わることで、心理的瑕疵が薄れていく、あるいはなくなるでしょう。不動産会社や建設会社の買い取りだからこそできる事故物件の再生です。
瑕疵物件の買い取りは沖建にご相談ください
事故物件のように購入者が心理的嫌悪感を持ってしまうような瑕疵物件、耐震強度不足やシロアリによる被害が大きいなどの物理的な面から見た瑕疵物件、異臭や騒音など環境的な視点からみた瑕疵物件、建築基準法に適合しないことから再建築できないといったような瑕疵物件など、売れない、売るのが難しいといわれる物件があります。
沖建は設立から30年以上にわたって、「売買」「建築」「設計」「賃貸」のすべてを手掛けてまいりました。弊社は事故物件を含め、これまでに訳あり物件、瑕疵物件の売買仲介や買い取りにも多くの実績がございます。所有物件の売却をご検討の際には私ども沖建グループに相談いただければと思います。
お問合せいただいた当日の審査も可能です。さまざまな角度から検証し、売主さまに対して少しでも高く買い取り金額を出せるよう、弊社スタッフが迅速かつ慎重にご対応させて頂きます。相談段階の案件でもお気軽にご連絡下さい。
