事故物件とはどんな物件？何年経てば告知義務は不要に？

不動産の売買や貸借で「事故物件」という言葉を耳にすることがあります。そこにはネガティブなイメージがついてしまっています。一般的に死の現場となってしまった不動産物件を「事故物件」と呼んでしまっているのではないでしょうか。しかし、人がその不動産物件で亡くなってしまったからといって、そこが必ず「事故物件」となってしまうのか、といえばそうではありません。では事故物件はどういった不動産物件のことなのでしょうか。

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

国土交通省不動産・建設経済局不動産業課は2021年10月、
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」という資料を公表しています。

このガイドラインは宅地建物取引業者が取り扱う居住用の不動産で人の死があった場合、トラブルの発生を防止するという観点から、売買や貸借を行う際にどんな義務があるのか、ということなどをまとめたものです。

事故物件の定義

「事故物件」と呼ばれる物件は「不自然な死が発生した現場のある物件」と定義されています。一般的には自殺や他殺などの事件があった場合、その不動産は「事故物件」となります。事故物件となった場合、売主や貸主は買主や借主に対して、「心理的瑕疵の告知義務」が発生します。

この心理的瑕疵の告知義務はマンションをはじめとした集合住宅の場合、物件の室内だけでなく、共用部分で発生した事故や事件であった場合も告知義務が必要になる、とされています。しかし、日常生活において通常使用しない共用部分で発生した場合、告知義務は必要ありません。

心理的瑕疵とは

「事故物件」とセットで使われることが多い「心理的瑕疵（かし）」という言葉があります。

売買や賃貸の対象となっている物件で「誰かが死んだ」「誰かが殺された」と聞かされた場合、よい気持ちはしないでしょうし、売買や賃貸契約の決断に迷いが出ることもあるでしょう。

不動産取引を行う際、買主や借主に心理的な抵抗を与えてしまう恐れの高い事柄であり、事故物件の場合は過去にその場所で人が亡くなったということが要因になって、物件に好意を持てない、住み心地が悪くなってしまう、そういった事情や状況が心理的瑕疵です。

心理的瑕疵は事故物件だけではありません。隣の部屋からひどい悪臭がしていたり、ひどい騒音がしていたり、あるいは反社会的組織や風俗店が近隣にある、そういったことも心理的瑕疵になりえます。

事故物件における心理的瑕疵は比較的わかりやすいのですが、そのほかの場合、買主や借主の主観的なもの、感じ方になってしまうため、私ども不動産会社であっても心理的瑕疵に当たるのかどうかを判断するのは非常に難しいことだといえます。

自然死があった物件が事故物件となってしまう場合も

超高齢化社会が到来し、自然死があった物件は増加の一途を辿っています。本来、事件性のない自然死、老衰などで住んでいた方が亡くなられた物件だった場合、「事故物件」にはなりません。

しかし、自然死が発生した物件が事故物件になってしまうこともあります。最近、問題になっている高齢者の孤独死や孤立死。遺体の発見が遅れたために、遺腐敗や腐乱でダメージを受け、現状回復や現状復帰する為に、特殊清掃が必要となってしまった物件がこのケースに当たります。

「事故物件」について私ども沖建にご相談いただいた中で「自殺未遂があった物件の場合はどうなのか」というものがございました。この判断は私ども不動産会社、不動産業界でも判断が分かれるところです。

というのも、2021年に公表された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では「不自然な死が発生した現場」としているため、現状は「事故物件」とはならないという判断があるからです。そのため、自殺未遂があった物件については各々の不動産会社が、物件ごとの事情を鑑みて判断することになっているというのが現状です。

事故物件の告知義務

売主・貸主の物件が事故物件だった場合、告知義務、つまり売ろうとしている物件、貸そうとしている物件が「事故物件」だったことを買主・借主に知らせる義務があります。告知義務について、国交省のガイドラインでは賃貸物件の場合、3年が経過すれば告知の義務がなくなるとしています。しかし、売買物件の場合、告知義務がなくなることはありません。

賃貸物件は事後3年経過で告知義務は不要に

国交省のガイドラインでは賃貸物件で事故物件であったものが3年経過すれば告知義務はなくなるということになっています。しかし、これはあくまでもガイドラインであり、全くなくなるのか、といえば、そうとも言い切れないところが事故物件の難しいところです。周囲の誰も知っているような大きな事件の現場となっていた物件の場合、3年経過した後も告知が必要となる場合はあるといえます。

告知義務を怠るとどうなる？敗訴した裁判事例も

「一刻も早く手放したい」「少しでも高く手放したい」、事故物件を所有されているオーナー様がそうしたお悩みを抱え、事実を隠蔽し、売却してしまうと後々、大きな問題に発展することがあります。

買主や借主に対して、事故物件に関する告知をしないまま取引を成立させた場合、あとから、事実を知った入居者や買主から、告知義務違反として損害賠償を請求されたり、契約の解除を求められたりする恐れがあります。※事実辺りの文章を削除しています。

大阪高等裁判所（大阪高裁）が2014年9月18日に出した裁判の判決を事例としてご紹介します。

この事例で貸主は１年数ヶ月前、借主の居住者が自殺していたことを知っていたにもかかわらず、故意に借主に対して告知せず、賃貸借契約を結んでしまいました。しかしのちにこのことが明らかになってしまい、貸主は借主の権利を侵害したとして訴えられました。

この裁判で貸主は敗訴。借主から賃貸借契約に要した費用・引っ越し代・慰謝料などの支払いを求められ、約114万円の支払いが命じられました。裁判所は貸主の不法行為に該当すると判断したのです。

私ども沖建では事故物件を所有されているオーナー様から売却や賃貸に関する相談を持ち込まれた場合、物件について知っていることをすべて話していただきたい、とアドバイスさせていただいております。

事故物件は買い叩かれる？

心理的瑕疵のある事故物件は非事故物件、一般的な相場と比較すると、安くなってしまいます。しかし主要駅、ターミナル駅に近い物件であったり、周辺の生活インフラが整っていたりするような物件であれば、大幅に売値を下げなくても買主が現れる可能性があります。心理的瑕疵があったとしても、希望地域、希望の広さなどの条件さえあえば、そこは目を瞑るという買主もいるのです。

また、仲介による売却が難しい物件でも不動産会社に買い取ってもらうことにすれば、早期に売却できる場合があります。不動産会社が買い取る場合、仲介で売却するよりも価格が低くなることがあります。しかし、不動産会社は心理的瑕疵や事故物件について理解していますから、売却後のオーナー様のリスクは軽減されるのではないでしょうか。

事故物件についても沖建グループにご相談ください

沖建グループは設立から30年以上にわたって、「売買」「建築」「設計」「賃貸」のすべてを手掛けてまいりました。売主・買主・施工主、物件に関わるみなさまがお持ちになられている「すまいのロマン」を実現すべく、私どもは数々の難局を乗り越えてきた判断力で、不動産事業に取り組んでおります。

訳あり物件の契約不適合責任は全て当社がお引き受けいたします。また瑕疵物件についても売買の仲介や買い取りには多くの実績がございます。事故物件などの売却をご検討の際には私ども沖建グループにご相談いただければと思います。