空き家の不動産を相続したけれど、売却すべき？

「高齢のご家族が突然亡くなり、不動産を相続することになった」「相続した不動産が空き屋だけれど処分をどうすべきか悩んでいる」、お客さまからこうした相談を受けることがあります。相続された不動産に建物があるのか、しばらく空き家状態だったのか、さらには駅近かどうかといった立地条件、再建築不可物件なのかなど、物件の状況や条件などで、当社からのアドバイスは異なってきます。しかし、一つ言えることは不動産を空き家状態にしておくと様々リスクが発生するということです。

相続資産の中に空き家の不動産があった場合

超高齢化社会の到来で、空き家問題は年々深刻になっています。相続されたのにも関わらずセカンドハウスとして利用されることもなければ、賃貸に出されるわけでもなく、管理されず、放置されている空き家が増加しています。さらには相続された空き家の不動産が登記されないままの放置状態が続いた結果、不動産所有者が特定できない土地や建物となってしまっているケースも少なくありません。こうした空き家が国の問題として深刻化しています。

相続された不動産は空き家であっても登記義務があります

所有者不明で放置された空き家となっている土地や建物が増加しています。このことが周辺の環境を悪化させるだけでなく、公共工事に対する阻害などの発生にもつながっており、相続した場合、任意だった相続登記が義務化されました。2024年4月1日、不動産登記法が改正され、相続から3年以内に相続登記を行わなければならなくなりました。登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が適用となります。

未登記はご自身の問題だけでなくなることも

また、相続した側が登記しなかった場合、10万円以下の過料だけでなく、さまざまなリスクも発生します。

その一つが相続登記せずに放置し続け、時間が経過し、相続した人も亡くなってしまった場合です。相続した人に子供、孫と家族が増えていれば、現管理責任者が誰になっているのか、他に権利保有者がいるのか、といったことに加え、その権利保有者の行方がわからなくなっているなどのケースもあり、売却処分するにも簡単に売却できないという複雑な状況に陥ることになります。相続がご自身の問題だけではなくなってしまいます。

相続したのは条件・状態が悪い空き家だった

相続された不動産物件が駅に近い、交通の便がよい、周辺環境がよい、ということであれば、セカンドハウスとしての利用やリフォームを実施して、賃貸にするといった利用方法が考えられます。こういった利用は悪くない選択かと思います。

しかし、特に利用する予定がない物件や、再建築不可、あるいは管理状況が悪い物件などの場合は売却を含め、別の選択肢を考える必要もあります。

そうした中、一番取るべきではない選択が空き家のままで放置してしまうということです。

相続した物件を空き家のまま放置した場合のリスク

これまでにも、ご紹介してきましたが、空き家のままで不動産を放置した場合、さまざまなリスクが発生します。建物が老朽化し、台風や豪雪、地震などの自然災害で倒壊したり、あるいはそこで自然発火による火災が発生した結果、隣接する住宅、近隣住宅に損害を与えてしまった場合には、相続した空き家の所有者が管理責任、賠償責任を負わされてしまう可能性があります。

上毛新聞が2024年7月17日、群馬県藤岡市藤岡の空き家で外壁が崩れ、路上に落下し、県道が片側交互通行になってしまったという事故を報道しました。幸い怪我人はなかったものの、もし怪我人が発生したり、死亡事故になったりすれば、もっと大きなニュースになったでしょう。

また、管理されていない状態の空き家は不審者が入り込みやすくなります。そこで何らかの事件や事故が発生すれば、空き家物件が事故物件となってしまいます。これまでにも違法薬物の取引現場になった、殺人事件の現場になった、特殊詐欺事件の犯行現場になってしまったというような空き家に関するニュースが何度も報道されています。

相続された空き家を放置していたことで、事件や事故の現場になってしまえば、売却が困難になる、あるいは売却価格が大幅に下落するといったことになりかねません。

空き家を管理委託するという手もありますが

相続された不動産物件が空き家の場合、ご自身でしっかり管理することができれば、リスクを減らすことができます。また、相続された不動産物件がお住まいの場所から遠い場合、不動産会社などに管理を委託するという方法もあります。

ご自身で管理される場合、管理を委託される場合、いずれのケースでも物件を所有し続ける限り、毎年、固定資産税がかかってきます。市街地であれば、一部の例外を除き、都市計画税も支払わなければなりません。

相続された物件が駅近や周辺環境が良いなど、資産価値があれば、固定資産税や都市計画税を払って所有し続けることを検討してよいでしょう。しかし、相続された物件が接道に問題がある再建築不可物件であったり、老朽化が激しく、大規模なリフォームが必要だったりで、維持するためのランニングコストが物件の資産価値に見合うような額でなかった場合には売却の検討をされた方が良いかもしれません。

国は空き家の解消に向けて特別措置

放置状態の危険な空き家を減らすため、国は行政代執行などが可能になる空家対策特別措置法を、2015年、全面施行しました。また2016年には相続した家屋などを売却すれば所得税を軽減するという特例措置を導入し、空き家の解消を進めています。

しかし依然として深刻化が進む一方の空き家問題を解決するため、国土交通省はこの特別措置を2024年１月、延長するだけでなく、対象を拡大することでさらなる解決を図っています。これまでは売主が耐震改修工事を施した建物や更地にした土地を売却した場合に、3,000万円を上限として、譲渡所得を控除する仕組みとなっていました。さらに、この対象を拡大して、買主が工事を実施する場合にも控除が適用されることになっています。

所有？売却？まずは不動産会社へ相談を

ここまでに紹介したように、相続された不動産物件を空き家のままで放置することは相続された方にとってさまざまなリスクとなってきます。

物件の立地条件や建物の有無、建物がある場合はその状態などを鑑みて、そのままの状態で管理し、所有した方が良いのか、あるいは修繕を行って管理すべきなのか、また売却を考えた方が良いのか、判断することになります。

しかし、ご自身だけでの判断は難しい場合、信頼できる、あるいはお付き合いのある最寄りの不動産会社に相談されることをお勧めします。もちろん弊社沖建にも気軽にご相談ください。

相続された空き家物件の売却は沖建にご相談ください

弊社沖建は設立から30年以上にわたって、「売買」「建築」「設計」「賃貸」のすべてを手掛けてまいりました。一般的な不動産会社では扱いが難しいような物件も含め、相続物件、事故物件、訳あり物件など、数多くの不動産物件で売買仲介、買い取りの実績があります。こうした経験、ノウハウを活かし、お客さまがベストな選択を行っていただけますよう、アドバイス、提案をさせていただいております。

相続されることになった物件、所有されている空き家の売却などをご検討の際には私ども沖建グループに相談ください。さまざまな角度から検証し、売主さまに対して少しでも高い買い取り金額を出せるよう、弊社スタッフが迅速かつ慎重にご対応させて頂きます。お問合せいただいた当日の審査も可能です。