離婚時の不動産売却タイミングはいつ？注意点は？

離婚とは、法律の上で婚姻関係にある夫婦がその関係を解消することです。離婚すると問題になるのが、お子さんの親権はどちらが持つということであったり、あるいは共有資産はどちらのものになるのか、であったり。たとえば、二人で買った自動車はどちらのもの、二人で買った家電製品は、食器は、など、どう分けることになるのか。婚姻時に購入した資産の中で一番大きなもので、なおかつ一番大きな問題となるのが不動産です。購入された不動産をどうすべきか、というのは離婚するときに大きな問題となるのです。

離婚時、不動産はどうなる？

離婚されてもどちらか一方がそのまま住み続けるのか否か、またどちらかが住みづけられる場合、ローンの残債を含めた財産分与はどうなるのか、あるいは不動産の売却を選択された場合、税金などを考慮すると、どのタイミングで手放すのがよいのかなど、離婚時の不動産の扱いについては注意すべき点がいくつもあります。一つひとつ、見ていきましょう。

不動産を婚姻後に購入していた場合

まずお二人で婚姻後に購入された場合の不動産についてです。婚姻を、憲法第24条では次のように定めています。

第二十四条　婚姻は、両性の合意のみに基いて成立し、夫婦が同等の権利を有することを基本として、相互の協力により、維持されなければならない。
2　配偶者の選択、財産権、相続、住居の選定、離婚並びに婚姻及び家族に関するその他の事項に関しては、法律は、個人の尊厳と両性の本質的平等に立脚して、制定されなければならない。

出典：日本国憲法第二十四条

ここに「財産権は平等」と定められている通りで、婚姻中に購入された不動産は共有の資産となります。そのため、離婚する場合、所有されている不動産は「財産分与」の対象となります。また不動産を購入した際の住宅ローンが残っていれば、ローンの残債もマイナス資産として、財産分与の対象になるのはいうまでもありません。

離婚時、財産分与の割合は？

離婚の際、財産分与の割合はどちらかが専業主婦、あるいは専業主夫であっても、元夫婦それぞれ2分の１ずつとなるのが通例です。これは金融資産だけではなく、不動産でも同様です。査定額に対して、2分の1の権利が分与されることになります。

しかし、分与の割合は夫婦生活の貢献度や元夫婦のどちらかの特別な資格、能力などで得られた資産が多いといった場合には変わることもあります。この割合がどう計算されるのかなどについては法律事務所や弁護士法人がWEBサイト上で解説されていますので、そちらをご覧になられるとよいでしょう。

婚姻前から所有していた不動産や相続した不動産は特有財産

婚姻後に購入した不動産は夫婦の共有資産となり、財産分与の対象となります。ただし、婚姻前からどちらかが所有されていた不動産や、婚姻期間中にどちらかの親や親族から、相続した不動産については「特有財産」という扱いになります。

特有財産は配偶者の協力で得られたものではないため、離婚時の財産分与対象からは外されます。

離婚時の不動産で発生する問題

離婚の際、住宅ローンの残債が残っていなければ、不動産を売却することによって、現金資産に変えることができます。現金あるいは現金相当の資産で財産分与を行えます。また、ローンの残債が残っていた場合にも、売却によって得られる現金でローンを完済できれば、財産分与における一番大きな問題はクリアできます。しかし、売却せず、ローンも完済されず、元ご夫婦のどちらかが住み続けられる場合には問題が発生することもあります。

離婚後も売却せず、お住まいになられる場合

離婚後も不動産を売却せず、どちらかがお住まいになる場合についてですが、ローンの残債が残っていなければ、査定してもらい、その評価額に対して、資産分与するということになります。住み続ける方が出ていかれる方に現金で分与の割合に応じた分を支払うか、あるいは割合に応じた価値の資産について、住み続ける方がその権利を放棄するなどの方法で対処することになります。

ローンの残債がある場合、問題は複雑に

厄介なのはローンの残債がある場合です。ローン契約者がそのまま残債を相続して、住み続けるのであれば問題はありません。しかし、ローンの契約者ではない元配偶者がそのまま住まわれる場合、複雑な問題が発生します。次に紹介するのは問題となる一例です。

1. 住宅ローンは契約者本人が住むことが前提であるため、契約者が家を出てしまうと、契約違反となってしまうため、残債の一括返済が必要になることがある。
2. 住宅ローン契約者以外が住むことになり、契約者は住宅ローン控除の対象外となってしまうため、居住していないにも関わらず税金の支払額が増えてしまう。
3. 円満離婚となるケースは稀であり、感情的なわだかまりから、契約者がローン不払いや滞納を発生させてしまったり、あるいは契約者が不動産を承諾なしで売却してしまったりした場合には住み続けた方に突然の強制退去命令がでる可能性がある。

離婚時、所有していた不動産は売却すべき？

離婚の際、財産分与は大変難しい問題になってしまう場合もあります。中でも不動産はここまでで解説してきましたようにリスクとなる可能性があります。ローンの完済が難しいようであれば、売却の検討をされた方がよいかもしれません。

離婚で不動産を売却処分することになった場合、いつ処分すべきなのか、またいつ財産分与すべきなのかというのは大きく、そして難しい問題になります。それには離婚されるご夫婦の感情的な部分に加えて、税金も関係してくるからです。

一例を挙げると離婚前の不動産売却で分与する場合には贈与税が発生します。売却する不動産の名義がどちらか一方になっている場合、離婚する前に売却すると、名義を持っていない方に贈与税がかかってしまうことになります。これが、離婚後の財産分与であれば非課税となります。

しかし、離婚後の売却となった場合、直接、または弁護士などを通じて、元夫あるいは元妻と連絡、交渉を行う必要があります。感情的にどうして納得できないという場合もあるでしょう。そのため、ご夫婦で所有されている不動産をいつ処分すべきか、いつ財産分与すべきかは、ご夫婦によって状況が異なります。一概にどの選択が正しいということはできません。そのため、いかなるパターンでも対応できるように準備することが必要となってきます。

離婚する場合、不動産について行っておくべきことは？

離婚される際、不動産を売却される、されないに関わらず、やっておくべきことがあります。そのうちのいくつかをご紹介いたします。

・不動産契約書の所在や所有者名義を確認すること

ほとんどの場合、夫婦のどちらか一方の名義になっていることがほとんどです。不動産売買契約書に名義が記載されています。契約書の所在と同時に、所有者名義も確認しておきましょう。また、最近はペアローンを組み、共同名義になっている場合もあります。この場合、名義と住宅ローンを一本化すれば、名義を引き継ぐ方が住み続けることで大きな問題は発生しません。ただし、引き継がれた場合には残債が増えるため、資産状況、収入などの条件によって、借り換えのローン審査が通らない場合もあります。ご注意ください。

・売却予定となる不動産の査定を受けておく

売却のタイミングをどうするのか、査定額も判断材料になってきます。そのため、可能であれば、離婚の手続きをされる前に査定をされた方がよいでしょう。査定は信頼できる不動産会社をご存知であれば、その不動産会社を含め、複数社に依頼しましょう。また信頼できる不動産会社に思い当たるところがなければ弊社、沖建でも査定を出すことは可能です。ご相談ください。

・公証人役場で公正証書を作成しておく

財産分与の方法や、離婚後もどちらかが住み続ける場合の住宅ローンの残債負担をどうするのか、返済をどちらが続けるのかなどを決めて、公正証書として作成しておくことが離婚後のトラブルやリスクを減らすことになります。公正証書があれば、裁判になってしまった場合の証拠にすることもできます。

離婚される際の不動産売却、沖建にご相談ください

離婚することになるとは思わなかった、そう考えられる方がほとんどでしょう。しかし、やむを得ずそうした結論をされることになった場合、所有されているマイホーム、不動産は財産分与することになります。不動産売却をご検討される場合には私ども沖建グループに相談ください。

弊社沖建は設立から30年以上にわたって、一般的な不動産会社では扱いが難しいような物件も含め、相続物件、訳あり物件、事故物件など、数多くの不動産物件で売買仲介、買い取りを行ってまいりました。こうした経験、ノウハウを活かしベストな選択を行っていただけますよう、アドバイス、提案をいたしております。物件をさまざまな角度から検証し、売主さまに対して少しでも高い買取金額を出せるよう、弊社スタッフが迅速かつ慎重にご対応させて頂きます。お問合せいただいた当日の審査も可能です。