なぜ売れない？その理由は？空き家のままで大丈夫？

住まいが手狭になったから売却して買い替えたい、不動産を遺産相続したけれど、住み替える予定などはないので売却したいなど、不動産物件の売却にはオーナー様それぞれに事情があります。私ども沖建はお客様からさまざまな不動産物件の売却に関してご相談をいただいております。その中には買い手がつかず、長らく空き家になっていたような物件もありました。売れない物件には売れない理由があります。また売れずに空き家状態が続くことは大きな問題に発展することがあります。

売れない一番の理由は価格

なかなか買い手がついていないという物件を見かけることがあります。そういった物件を見るたび、私ども沖建のお客様ではなくても、早く買い手がでてきて欲しい、そう願っています。しかし、売れないまま、空き家になってしまっているような物件には売れない理由があります。

相場を考慮した適正価格でない場合

不動産取引において最も重要、かつ考慮しなければならないのは相場であり、相場を考慮した価格設定です。相場より高ければ売れませんし、相場より安ければ売れやすくなります。そのため、価格設定を誤ると売れない期間が長くなってしまいます。

厳しいことを言うようですが売れない物件でよく見られるのが、ご自身が保有されている物件を美化してしまい、過去に近隣で売れた、比較的高い売却価格を参考に価格設定してしまったケースです。たしかに類似物件で相場を知ることは重要ですし、最初はそれで見当をつけるのも悪くありません。しかし、実際の価格設定となるとそんなに単純にはいきません。

私ども沖建をはじめ、不動産会社は物件の査定を行うにあたって、「物件の前面道路の幅員は」「接道しているのが公道か私道か」「接道している道路の向きは」「用途地域はどうなっているのか」など、さまざまな側面から見ており、その上で適正価格を割り出します。

不動産会社が出してきた査定に納得がいかない場合、その理由を聞いてみてください。どこがプラスになったのかどこがマイナスになったのか、不動産会社はその理由をしっかりと説明してくれるはずです。

購入後の費用が見えてこない場合

購入後の諸費用が見えない物件も売れない、売れにくい物件になってしまいます。例えば居住していた人の荷物がそのままの状態、つまり残置物となっている場合、処理費用が発生します。また、購買を検討している土地に古い建物があり、解体することになると、その費用も発生します。

物件購入費用以外に発生するこうした費用が不透明な場合、購入検討者が不安に感じて、購入を躊躇してしまうことになります。

再建築不可となる物件や事故物件など訳ありの場合

建築基準法ができたのは昭和25年（1950年）、また都市計画法は昭和43年（1968年）です。そのため昭和25年以前に建てられた家や、都市計画区域等に指定される以前に建てられた家の中には接道義務を果たしていない物件が存在するのです。

当時は建築できた土地でも、現在の法制度に適合していないと、家屋を取り壊した場合、再建築はできません。こうした再建築不可の物件も簡単には売れません。

テレビ番組で登場する「匠（たくみ）」と呼ばれるような建築家が現在の家屋を活かしてリフォームしてくれればよいのかもしれませんが、それには莫大なコストがかかるでしょう。

また、不自然な死があった、いわゆる事故物件の場合の売却も容易ではないため、売れない期間が続き、長らく空き家のままになってしまうというケースが少なくありません。

売れないままで空き家状態が続くのは大きなリスク

売却したいのに売れず、空き家状態が長期になってしまっている不動産物件はオーナー様にとって大きなリスクになる可能性があります。というのも、空き家にはトラブルが発生する要因が数多く存在しているからです。

空き家から火災発生

空き家のままにしておいた場合に発生するトラブルの一例として挙げられるのが火災発生です。物件のオーナー様は売却するから火災保険に加入したままにしておくのはもったいないと、保険契約を解除してしまうのは当然のことです。

しかし、空き家の防犯用にとオートライトの照明をつけていたコンセントや、換気システムのコンセントから発生するトラッキング現象で自然発火が起きる可能性があります。物件の近くを通った人によるタバコのポイ捨て、不始末から火がつく可能性もあります。

隣地などに延焼してしまった場合や隣地からのもらい火があった際も、火災の被害額は想定を超えるものになってしまうので、注意が必要です。

老朽化が進んだ空き家の倒壊

売却を予定している空き家物件のオーナー様はほとんどの場合、補修や改善といったメンテナンスにお金をかけません。

しかし、買い手のお客様が見つからず、半ば放置状態での空き家期間が長くなっていくと、建物の老朽化や敷地内の環境悪化が一気に進み、倒壊などが発生する恐れがあります。崩れた家屋や植えてあった木が倒れ、近隣住宅を破壊してしまったり、あるいは近所を歩く人に怪我させてしまったり、というような事故が起きた場合、オーナー様はその責任を問われることになります。

空き家に害獣や不審者が住みつくことも

空き家となっている家屋にネズミやイタチ、ハクビジンといった害獣が住みつき、内外を荒らしたり、糞尿などによって悪臭が発生したりすることによって近隣の環境を悪化させてしまうことも考えられます。

また、空き家に無断侵入されて、いたずらが行われることもあるでしょう。不審者がそこに住み着いてしまったり、最悪の場合、不審者が犯罪の温床として悪用されてしまったりする恐れもあります。

早く売却するための方法は？

売却を検討している物件を所有するオーナー様から、早く売却するためにはどうしたらよいかと相談を受けることがございます。しかし、物件ごとに条件が異なるため、一概にこれをやっておけばよいということはありません。

更地の方が売れやすい？ちょっと待ってください！

「古い上物があるので、解体し、更地にしてしまった方がよいのでしょうか」、こういった相談を受けることがあります。

建物の老朽化が進んでしまっている場合や、買い手となるお客様がその場所でご自身が建てたいと考えている建物の明確なイメージがある場合、解体しておけば、少しは高く売れる可能性があります。しかし、売れない状態が続いた場合、上物があるのとないのとでは固定資産税や都市計画税が異なってきます。

人が住むための家屋が建てられている土地の場合には固定資産税と都市計画税が軽減される特例措置があります。売却しようとする物件が更地になっている場合、この措置が適用されません。売れずに更地状態にあると、家屋があったときよりも固定資産税と都市計画税が高くなってしまいます。

そのため、上物を即座に解体して更地にするかどうかを見極めるのはこれまでに多くの物件を取り扱ってきた不動産会社であっても慎重に判断しています。

また、少しでも高く売りたいとリフォームを検討される売り手のお客様もいらっしゃいます。これはお勧めしていません。というのも、リフォームが買い手のお客様の趣味と異なる場合がありますし、買い手のお客様が明確なイメージを持っている場合、解体したところに建て直すことになるからです。

結局のところ、売却されるお客様ができることは物件の測量をしておくこと、それ以外では信頼できる不動産会社に相談して査定を受けるくらいしかないのです。

不動産業者買取の場合

個人売買の仲介では価格の査定から始まって、価格を設定し、買い手を探すというプロセスで行われます。そうなると査定から実際に売却の契約が終わり、物件を引き渡すまでにはそれ相応の時間と手間がかかります。売却物件に残置物などの問題があれば、その処理や対応も考える必要が出てきます。

また、希望の売却価格が相場とかけ離れていたり、あるいは再建築不可の物件だったり、あるいは事故物件のような訳ありだったりする場合にはいつまでも売れ残り続けてしまうことが考えられます。

売れない期間が長引いてくると空き家にあるリスクが表面化してきます。

個人間の売買よりも不動産業者の買取価格が安いのは業者がお客様のこうした手間や問題、リスクなどの全てを引き受けさせていただき、即座に処理するからです。そういった観点から業者買取は売却完了まで、スムーズかつスピーディーに行われるというメリットがあります。

訳あり物件の買取も沖建グループにご相談ください

沖建グループは設立から30年以上にわたって、「売買」「建築」「設計」「賃貸」のすべてを手掛けてまいりました。売主・買主・施工主、物件に関わるみなさまがお持ちになられている「すまいのロマン」を実現すべく、私どもは数々の難局を乗り越えてきた判断力で、不動産事業に取り組んでおります。

オーナー様が物件を売却される際、測量業者への依頼はもちろん、隣地所有者様への立会い要請、さらには煩雑で面倒な業務の多い隣地境界の測量、また売主様から売却を依頼された物件を、買い手がつきやすいようにする清掃、残置物の処分といった費用などは弊社負担で承ります。

弊社はこれまで訳あり物件の売買仲介や買い取りにも多くの実績がございます。所有物件の売却をご検討の際には私ども沖建グループに相談いただければと思います。