空き家にしておくよりも売却？そのメリットは？

「相続で空き家になっている不動産を相続した」「だれも住んでいない実家があるのだけれど」「買い手がつかず空き家になっている」など、弊社、沖建にいらっしゃるお客さまからうかがう相談にはこうした空き家に関するものが少なくありません。弊社ではお客さまに空き家にしておくメリット、デメリット、売却した場合のメリット、デメリットを説明させていただき、お客さまの状況に合わせてベストだと思われる方法を提案させていただいております。

増え続ける空き家が問題に

「空き家問題」についてのニュースを見る機会が増えています。総務省が昨年公表した「住宅・土地統計調査」によると、空き家はこの30年間で2倍以上に増加しています。どんな状態にある住宅が「空き家」となるのか。まず、「空き家」というものについて見ていきましょう。

空き家とは

「空き家」とはどういった物件を指すのでしょうか。2014年11月に公布され、翌2015年2月から施行された法律に「空家等対策の推進に関する特別措置法」というものがあります。「空き家法」とも呼ばれる法律です。この法律では「空き家」を次のように定義しています。

建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。

出典：空家等対策の推進に関する特措法2条1項

「空き家」は住宅だけだと思われがちですが、この法律からもわかるように人が居住していない、また使われていない建物はすべて「空き家」となるのです。

問題となっている空き家

「空き家」になっている理由は住まわれていた方が亡くなられた、引越しすることになって、誰も住まなくなってしまった、あるいは実家を相続されたものの、長期にわたって誰も住む予定がない、他人が住むことに対する抵抗感があって賃貸にも出さない、など様々です。

こうして「空き家」状態になってしまっても、管理されている物件とそうでない物件があります。いま、社会問題となっているのは管理されず放置状態になっている「空き家」です。

しっかりとした不動産会社が仲介に入っている物件であれば、防災・防犯対策が行われ、管理されているところがほとんどでしょう。しかし、「空き家」のまま放置されて荒廃が進み、管理されているのだろうか、事故や事件が発生しないか、と心配になる物件もたびたび見かけます。

特措法ではこのような「空き家」を「特定空家等」として定義しています。

そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。

出典：空家等対策の推進に関する特措法2条2項

総務省の調査で増加の一途、30年間でおよそ２倍に増えたという「空き家」の多くはこうした、何らかの問題を抱えてしまった物件です。

空き家の放置にリスクはあってもメリットはゼロ

空き家を放置しておいた場合、さまざまなリスクがあります。警視庁は昨年11月、窃盗事件などの統計数字を発表しているのですが、空き家に侵入され、金品を盗まれる事件が後を絶たないという状況にあります。警察庁の発表によると、空き家における窃盗事件の認知件数も統計が残る2020年以降、増加一途。2020年が全国で3,425件、2021年が3,781件、2022年は4,548件と増加しづけています。

空き家は売却すべき？

空き家は売却すべきかどうか、これは空き家を所有されている方はそれぞれ事情があり、簡単に、そして、一概に売却すべきだといえません。しかし、一つ確実にいえることは空き家の放置についてはリスクしかないということです。

福岡県で昨年発生した空き家での窃盗事件

読売新聞は2023年11月、福岡県の筑豊地区で発生した空き家の窃盗事件を報道しました。この事件はご主人の死後、実のお母さまの介護のため、福岡市に転居した女性が、空き家で放置状態になっていたご主人の実家に行ってみると、残してあった現金のほか、思い出の品の数々までが盗まれていたというものでした。犯人は別の窃盗未遂で逮捕されましたが、筑豊地区での窃盗事件は犯人逮捕の１ヶ月前に行われたことだったそうです。またこの犯人は福岡県内を中心に空き家狙いの窃盗など170件も行っていたとか。

空き家で放置しておくと、こうした窃盗事件だけでなく、放火や自然発火、あるいは建物の倒壊などで近隣に賠償が必要な事態を引き起こすリスクもあります。

空き家売却は仲介？買い取り？そのメリットは？

空き家のまま放置された場合、リスクはあってもメリットはありません。売却しようと考えた場合、二つの方法があります。一つは不動産仲介を依頼する方法、もう一つが不動産会社に買い取りを依頼する方法です。

仲介で売却する場合のメリット

不動産会社に仲介を依頼した場合、物件の宣伝を行ってもらえるだけでなく、営業活動も行われるため、より多くの方に売却物件を知っていただけるメリット、より多くの方に購入を検討してもらえるというのがメリットとなります。そのため、必ずしも希望価格で売却できるとは限りませんが、買い取りの場合よりも高い金額で売却できる可能性がでてくることになります。

しかし希望価格の設定が簡単ではありません。周辺にあった空き家が同じような価格で売れたからとほぼ同じ価格で出しても、買い手がつかないというケースはよくあります。立地だけでなく、残されている建物の状況などもあり、同一条件とはならないからです。また、残置物の処理も考えなければなりません。売主様に対しても販売手数料が発生します。買い取りの場合よりも売買の手続きが多いため、手続き完了までに時間がかかったり、また、長らく買い手がつかなかったりすれば、火災保険や防犯対策などの維持管理費用が積み上がってくるほか、固定資産税や都市計画税などの税金も心配する必要があります。

買い取りで売却する場合には

一方、不動産会社が買主となる場合、売却価格は仲介より低くなります。しかし、迅速に現金化できること、手数料が発生しないこと、また、買い取り条件によっては残置物の処理も任せることができます。売主と買主である不動産会社が直接やりとりしますので、お互い速やかな意思決定が可能になりスムーズな取引になるというのもメリットだといえるでしょう。売却に際しての手間が少ないことやトータルコストで考えると、不動産会社による買い取りも状況や条件次第でよい選択になる場合があります。

空き家問題、他人事ではありません

お一人で住まわれている親御さまが亡くなられ、突然、空き家を相続することになる、そういった事例は少なくありません。空き家問題は身近なことになっていますし、他人事ではなくなってきています。

空き家の放置状態は所有者様のリスクになります。メリットはありません。そのため、やむを得ず放置状態になっている、管理ができていない、など、今後、問題になりかねない空き家を所有されていらっしゃるのであれば、信頼できる不動産会社にご相談いただければと思います。

空き家物件の買い取りは沖建にご相談ください

弊社、沖建は設立から30年以上にわたって、「売買」「建築」「設計」「賃貸」のすべてを手掛けてまいりました。これまでにもお客様から空き家についてご相談をいただいた際には固定資産税や都市計画税、維持管理費のほか、売却される場合の方法、仲介がよいのか、買い取りが良いのか、など、さまざまなケースから鑑みて、お客さまにベストだと考えられるご提案を行って参りました。

弊社は訳ありを含め、空き家物件の売買仲介や買い取りにも多くの実績がございます。お問合せいただいた当日の審査も可能です。さまざまな角度から検証し、売主さまに対して少しでも高く買い取り金額を出せるよう、メリットを見出せるよう、弊社スタッフが迅速かつ慎重にご対応させて頂きます。相談段階の案件でもお気軽にご連絡下さい。