事故物件、売却する際、相場を知りたい！
自殺や他殺、事件に利用されてしまった物件、あるいは孤独死されたあと、発見まで時間がかかった物件、こうした物件が「事故物件」と呼ばれるものであり、心理的に買いにくい、「心理的瑕疵」があることから、売買の際には告知義務があります。そのため、事故物件を売却する場合、買取価格は一般的な市場価格から大きく下落するといわれています。事故物件や訳あり物件を扱ってきたことがある当社、沖建ではこうした物件をどう取り扱っているのかなどを解説していきます。
事故物件の売却、一般的な相場より大幅に安くなります
事故物件の売却となると、一般的な不動産の市場価格や空き家となっている不動産の市場価格よりもさらに買取価格が下落していきます。その要因の一つは市場のニーズ。自殺や他殺、事件に利用されてしまったなど、心理的瑕疵がある物件を買いたい、買ってもよいという人がどれだけいるのか、ということです。ニーズが少なければ相場が安くなってしまうのは仕方がないことです。
事故物件の買取相場にはバラツキがあります
事故物件となってしまった場合の買取相場は一般的な市場価格・相場よりもはるかに安くなってしまいます。ネット上で10〜50％という相場を出している不動産会社もあります。
事故物件の売却で弊社にいらっしゃるお客さまの多くからも「相場」について、ご相談いただきます。しかし、相場を提示するのは非常に難しく、おおざっぱなところしかお伝えできないというのが実際のところです。
10〜50%という相場を出している不動産会社も間違いとはいえません。事故物件の立地条件、事故物件になってしまった要因、そして事故物件になったときの状況など、物件ごとにその状況が異なりますから、悪い条件が重なれば市場価格の10％になってしまうこともあるでしょうし、事故物件でも比較的良い状況であれば、50%になることもあるでしょう。
事故物件は近隣のお宅との交渉が難航する可能性も
事故物件が相場よりもはるかに安くなってしまう理由には心理的瑕疵のほかにもあります。弊社が事故物件を買い取ったあと、近隣へご挨拶にうかがったところ、「散々迷惑をかけられたのに、すみませんの一言もなく引っ越して行った」と言われてしまったことがありました。
近隣とトラブルになったままで事故物件を売却された場合、新しい物件として生まれ変わらせるため更地にして、という作業を行おうとしても、近隣のお宅と間で、さまざまな交渉が難航する可能性が出てきます。事故物件を不動産会社が買い取る場合、こうしたリスクも含めての価格提案をするため、どうしても安くなってしまいます。
事故物件の売却で査定、プロはここを考慮する
事故物件と言っても、物件ごとに状況が異なります。また、事故の内容も異なります。プロが事故物件の査定を行う際、どういった点を着目しているかをご参考までに紹介いたします。
売却される事故物件で発生した死因は？
まず亡くなられた方の死因がなんだったのか、自殺だったのか、殺人事件だったのかという点を、そして、ご遺体の発見まで、どのくらいの日数、期間がかかっていたのか、さらにはご遺体が腐敗していたのか、そういった部分を判断基準に入れています。
物件で老衰や病死などによって亡くなられた場合の自然死は、原則として事故物件に該当しません。しかし、それが孤独死で、亡くなられてから発見まで時間がかかってしまったような場合には事故物件になることがあります。その際にも、発見されるまでの日数、期間、ご遺体の状況が判断基準の中に入ってきます。
火災発生も事故物件です
事故物件というと、多くの人が「住まわれた人やご関係者が事件などに巻き込まれ、亡くなられた物件」という認識を持たれているのではないでしょうか。しかし、事故物件には人が亡くなられていない物件もあります。火災が発生した物件も事故物件となります。
火災によって事故物件になってしまった場合には、出火原因が火の不始末だったのか、もらい火だったのか、あるいは放火、自分で火をつけたのか、などに加えて、近隣にどのくらい迷惑が掛ってしまっていたのかなどが重視されます。これは燃えた家屋の解体費用が、通常の倍ぐらいかかってしまうだけでなく、隣地・周辺との交渉が発生するリスクも考慮する必要があるためです。
弊社、沖建では空き家の売却を検討され、相談にいらっしゃったお客さまに空き家のリスクを説明しております。空き家は漏電やいたずらなどが原因となって火災被害に遭い、事故物件になってしまうケースが見られます。そのため、空き家が火災によって事故物件にならないよう、対策をされた方がよいという観点からアドバイスさせていただいております。
火災の事故物件を扱った事例
ここで弊社、沖建が取り扱った事故物件についての事例をご紹介しましょう。今回、ご紹介するのは火災による事故物件をどう再生したか、ということになります。
家族が火をつけ隣地も全焼
弊社に売却いただいた事故物件は住まわれていた方の家族が火をつけて、自宅だけでなく、隣地もほぼ全焼させてしまったという物件でした。事件とは関係のなく、買い取っただけの弊社ですが、ご挨拶にうかがった際、物件の火災発生要因が住まわれていた方の家族によるもので、巻き添えで隣地の方のお宅が全焼してしまったということもあって、隣地の方、さらには他の周りの方々もさまざまな件でご協力いただくのが困難な状況にありました。
中でも大きな問題は接道の関係でした。火事で焼けてしまった住宅の建て直すために、接道について、隣地の方と交渉が必要でした。しかし、出火要因から交渉には大変難航しました。そこで、隣地に住まわれている方に対してもメリットのある、最大限の配慮をした住宅を建設するということで、ご納得いただき、協力を得られることができました。
再生することで地区・地域のネガティブイメージも払拭
事故物件は心理的瑕疵のあることから、悪いイメージが残ってしまいがちですが、こうして、隣地や近隣住民との関係改善、問題解決を図ることによって、再生することが可能です。弊社では、事故物件を再生することで、事故・事件があった地区一帯に残ってしまっていたネガティブなイメージを払拭に貢献することになるとも考えており、事業に取り組んでおります。
事故物件を少しでも高く売却できる方法はある？
事故物件を所有されている方から「少しでも高く売りたいけれど、どうしたらよいか」とご相談をいただくことがあります。しかし、すでに発生してしまったことで、売主さまができることは近隣の、ご迷惑をかけた方々へ適切な対応をとっていただくくらいしかありません。そうしたご対応を取っていただいても高く売却できるかどうかはわかりません。
しかし、近隣に住まわれている方々が事故物件となってしまった理由をご理解いただいている場合には物件を生まれ変わらせるためのハードルは下がるでしょう。また、購入をご検討されているお客さまには事故物件であっても気にされない、と考えられる方もいらっしゃいます。
事故物件はニーズが合えば、買主にとってお買い得な物件になるかもしれず、仲介の場合には買取相場よりも高い値段で売却できる可能性はあります。
事故物件の買い取りは沖建にご相談ください
沖建は設立から30年以上にわたって、「売買」「建築」「設計」「賃貸」のすべてを手掛けてまいりました。
事故物件は心理的瑕疵もあって、売れない、売るのが難しいといわれる物件です。しかし、弊社は事故物件を含め、これまでに多くの訳あり物件、瑕疵物件の売買仲介や買い取り、再生してきた実績や経験、ノウハウがございます。
所有されている事故物件の売却をご検討の際には私ども沖建グループに相談いただければと思います。お問合せいただいた当日の審査も可能です。さまざまな角度から検証し、売主さまに対して少しでも高く買い取り金額を出せるよう、弊社スタッフが迅速かつ慎重にご対応させて頂きます。相談段階の案件でもお気軽にご連絡下さい。
