空き家の売却、相場どおりは難しい？

ご親族が高齢者住宅に入居したり、あるいは息子さんや娘さんご家族と同居したりで、ご実家が空き家になってしまった、そういう例が多く聞かれます。弊社、沖建にいらっしゃる売却希望のお客さまもそういったケースでご検討されてきた方が少なくありません。その際、「ネットで調べた空き家の買取相場だと」「買取相場を教えてください」とご相談いただきます。しかし、その買取相場といわれる金額にはバラツキがあります。今回は空き家を売却する場合の相場とは？そもそも相場なる数字はどうやって算出されるのか？そして相場といわれる金額よりも高く売却するためには？などを解説していきます。

売却の相場、金額が異なる？

空き家になっているご自身の不動産資産を売却しようとする場合、多くの人が、まずネットでその相場を調べようと考えるはずです。ある不動産仲介会社が掲出しているものでは「買い取りの場合の相場は市場価格の60~80%」、また別の会社が出しているものでは「50〜80%」とあります。１社でも下は50%で上は80%と、その価格差は少ないといえません。

しかし、これは売却される空き家物件ごとに状況が異なるからです。物件ごとに異なるため、明確な相場というのはありません。もちろん、おおよその相場というものは（もちろん消す）あります。「買取相場でこう出ているのに、その金額でなぜ売却できない？」「なぜこの相場の価格で買い取ってもらえない？」とご相談いただく際、弊社ではわかりやすく説明させていただいております。

空き家を売却する際の相場、買い取りはなぜ低い？

空き家を売却する際の相場として、仲介で売却する場合と買い取りで売却する場合の相場を比較すると、買い取りの方が低いとされています。しかし、実際には物件の状況や売主さまの条件によって、買い取りと大差なくなる場合もあります。

ネット上の解説でよく見られるのが「業者による買い取りはリフォーム費用が発生する分があるのでマイナスにされる。だからその分をマイナスして安く買い取られる」「仲介の方が高く売却できる可能性がある」というものです。

しかし実際、そうなのでしょうか。

売却の価格、仲介より買い取りが有利になる場合も

同じ空き家になっている物件を売却する場合、不動産仲介を経由した場合と業者による買い取りの相場は異なってくるとされています。しかし、空き家になっている物件は業者による買い取りになっても、仲介業者が入って個人が購入しても結局はリフォームされることになります。また、空き家の場合には残置物の処理が必要になる場合も少なくありません。そこでは処理費用が発生します。

仲介業者は購入される物件のリフォーム費用や残置物の処理費用などを見越して、売主さまに売却価格を提案します。買主もその金額を考慮して、価格交渉をしてきます。

そうなると、売却価格は業者による買取価格と大きな差が出なくなるということがあるのです。最初の売却価格設定から始まって、仲介手数料や諸経費、さらには売却完了までのスケジュールなどを考慮した場合、仲介と買い取りの売却価格は大差が出ない、早く売却したい、できるだけ早く現金化したいと考えるなら、買い取りの方がトータルで考えると有利になってくることもあります。

空き家売却、買取価格が仲介相場より安くなるとは限りません

空き家を売却する場合、必ずしも買い取りの方が仲介の相場より安くなるということはないといえます。どちらの方が好条件で売却できるかは物件の状況によって異なりますから、もし空き家の売却をご検討されているのであれば空き家の買い取りなどにノウハウを持つ不動産会社に相談された方がよいでしょう。もちろん弊社、沖建にご相談いただければ、空き家売却についてお客さまにとってベストと考えられるご提案をさせていただきます。

相場より少しでも有利に売却するためには？

弊社へご相談にいらっしゃるお客さまから「どうすれば相場より高く売却できるのか」「買取金額をアップしてもらうためにしておくことは」と質問されることがあります。ところがこの「できること」というのも実際に多くはありません。むしろそのままで売却された方がよい場合もあるのです。仮にやっておくとすれば、室内の不要なゴミを捨てておいたり、庭木の伐採や鉢植えを捨てたりするぐらいではないでしょうか。それでも金額が大きく変わることはほとんどありません。

確定測量や更地化は金額アップしますが、実際には？

空き家をそのままにして売却するのではなく、敷地内の建物を解体して更地化、その上で隣接するすべての土地の所有者に境界の承認を得る確定測量を実施することによって、正確な土地の面積や地形、隣接地との境界線をハッキリさせれば、当たり前のことなのですが、買取価格は一気に上がります。しかし、これを実施しても、そのままの状態で業者買取にて売却しても、トータルで考えると大きく変わらないというケースが多く見られるのです。むしろ持ち出しの方が多くなる場合もあります。

手付かずの状態で買取価格2,000万円の場合

ここで買取価格が2,000万円の物件と仮定して、シミュレートしてみましょう。土地・建物の大きさや残置物の量、前面道路と幅員などで上下しますが、土地30坪、建物30坪、前面道路が公道という条件で、確定測量と残置物撤去、解体を行った場合、確定測量に90万円、残置物撤去に40万円、解体に200万円くらい、合計で330万円くらいのコストが発生すると考えられます。

金額だけでこれだけのコストが発生する上、業者への手配や隣接地の所有者との交渉などもあります。期間もおよそ4ヶ月程度、長くかかった場合には8ヶ月はかかってしまいます。それだけの手間とコストをかけても、アップする金額はよほど条件がよい土地でなければ、200万円から300万円程度。こうしたコストですが、一般の方々と当社のような元々取引がある常連の会社が頼むのとでは価格もスケジュール感も変わってくるのはいうまでもありません。

そうであれば、このシミュレートした空き家の場合には、手付かずの状態でそのまま買取業者に任せて売却してしまった方が全てにおいてスムーズだったということになります。

売却される空き家を当社が買い取らせていただく場合

売却される空き家を当社が買い取らせていただく場合ですが、駅に近い空き家であれば、近いなりの、相応の価格で買い取りを行っています。また、弊社が所有している物件の隣地で、弊社にメリットがあると考えれば、少し高く買い取らせていただく可能性はあります。

空き家物件の買い取りは沖建にご相談ください

空き家のままの状態にしておくことは事故や事件、トラブルの原因になりかねません。そのため、所有者ご自身、ご家族や関係者が管理できないようであれば、売却をご検討した方がよいかもしれません。

弊社、沖建は設立から30年以上にわたって、「売買」「建築」「設計」「賃貸」のすべてを手掛けてまいりました。これまでにもお客様から空き家についてご相談をいただいた際には固定資産税や都市計画税、維持管理費のほか、売却される場合の方法について、仲介がよいのか、買取が良いのかなど、さまざまなケースから鑑みて、お客さまにとってベストだと考えられるご提案を行っております。

弊社は空き家物件の売買仲介や買い取りにも多くの実績がございます。お問合せいただいた当日の審査も可能です。さまざまな角度から検証し、空き家のご売却を検討されておられる売主さまに対して少しでも高い金額を出せるよう、またメリットを見出せるよう、弊社スタッフが迅速かつ慎重にご対応させて頂きます。相談段階の案件でもお気軽にご連絡下さい。