事故物件売却、東京でも難しい？

過去に自殺や殺人、火災、自然死でも発見が遅れて特殊清掃が必要となると、こうした事象が心理的瑕疵（かし）となり、事故物件となってしまいます。事故物件は賃貸契約や売買契約を締結する際、心理的瑕疵があることを説明する義務があります。事故物件は、通常の市場価格よりも安く提供されることが多いのですが、それでも敬遠されることが少なくありません。事故物件を売却するのは困難だと言われていますが、それは不動産購入者に人気のある東京においても同様で、簡単ではありません。では事故物件はなぜ売却しにくいのか、また、売却するに当たって、どんな点に注意するとよいかなどを解説いたします。

事故物件とは？

事故物件が売却しにくいのは主に心理的な要素が大きく関与しています。売却においてハードルとなるこの要素は「心理的瑕疵」と呼ばれます。

事故物件は心理的瑕疵が障壁に

自殺や他殺のほか、自然死や孤独死で死後長期にわたって発見されず特殊清掃が必要になってしまった、といったような購入者にとって心理的に不快な印象を与えてしまう事故が発生してしまうと、その不動産は事故物件になってしまいます。特に、日本ではこうした事件や死にまつわる出来事に対して、忌避感や恐怖心が強いため、事故物件になってしまうと、その不動産は購入をためらったり、敬遠されたりするようになってしまいます。

スピリチュアルな懸念

日本では、霊や幽霊の存在を信じる人が比較的多いとされています。そのため、事故物件に対して「心霊的な問題があるのではないか」という懸念を抱くことが少なくないようです。物件にそうした心理的な問題があるかどうかを科学的に証明できないのですが、このようなスピリチュアルな理由から、事故物件を避ける人もいます。

事故物件を空き家状態で放置しないことが重要

事故物件を所有されている方、相続された方が取るべきではない選択肢が空き家状態にしての放置です。管理をしない、売却もしない、空き家のままで放置という状態を続けていくと、近隣の住居に悪影響を及ぼす衛生上の問題、建物の老朽化による事故などの発生リスクが高まります。また、空き家が空き家法による「特定空き家」になってしまうと行政代執行によって強制的な土地の整理で、所有者に多額の請求がくる恐れもあります。管理を行う、ご自身でできなければ管理を委託する、売却するなど、できるだけ空き家での放置期間を短くすることが重要です。

事故物件を売却する際に注意する点は？

では、事故物件を売却する場合、どういった点に注意すべきでしょうか。不動産業者や売主には、事故物件を売却する際に、過去に発生した事故について告知する法的義務があります。購入者には事故物件となってしまった原因などを明確に説明する必要があります告知を行わず、購入後にこの情報が発覚すると、信頼問題に発展する可能性もあるため、売主は慎重に対応する必要があります。

そのため、事故物件の売却を行う際には不動産会社や購入希望者に対して、法的な義務に従い、事故の経緯やその後の対策を説明する際、誇張せずに淡々と正確に情報を伝えましょう。

重要なのはなぜ事故物件になってしまったのか、その事故に関する内容をできるだけ明確に伝えるということです。過度にネガティブな印象を与える必要はありませんが、事故の内容や経緯を正直に説明することによって、透明性を保ち、買主との信頼関係を築くことになります。

事故物件の売却、東京の場合は？

総務省統計局が発表した2023年（令和５年）の「住民基本台帳人口移動報告」で、都道府県別の一定期間における転入者数から転出者数を差し引いた数である転入超過数を見ると、東京都は３万262人となっており、流入が突出しています。このことからもわかるように、東京都内の不動産市場は不足傾向にあると考えられ、事故物件であっても迅速に売却、現金化できる可能性があります。

外国人購入希望者は東京の事故物件をどう考える？

事故物件については心理的瑕疵を気にしない購買層、購入希望者層もいます。例として挙げられるのが、外国人の不動産購入希望者です。

事故物件は心理的瑕疵が購買希望者にとってマイナスに働きやすく、東京都内のような不動産価格が高値になっているような場所でも、事故物件は通常の物件よりも価格が安く設定されることがほとんどです。そのため、心理的瑕疵を気にしない外国人が東京の事故物件に対して割安感を感じて購入されるというような事例が見られます。

投資目的で検討される買い手も

東京のような大都市部では賃貸物件に対する需要が高いため、物件そのものに心理的な影響、瑕疵があったとしても、人気エリアであれば立地が大きな強みとなる場合があります。投資用として購入した場合、安く購入できるため、賃料に対する利回りが高くなる可能性があります。心理的なハードルが低い入居者を見つけられれば、安定した収入源となるかもしれません。そのため、価格面で魅力的な東京の事故物件に対して、投資を目的に興味や購買意欲を持ってもらえるケースもあります。

東京の事故物件を不動産会社に売却する場合

事故物件の売却は一般的な物件の売却とは異なります。他の地域よりはリーズナブルに感じてもらえる東京の事故物件であっても、いざ実際の売却となるとスムーズにいかないケースが多く見られます。しかし、不動産会社、特に事故物件や訳あり物件を多く取り扱っている不動産会社への売却であれば、スムーズに現金化できるでしょう。また、不動産会社へ売却する場合にはいくつかのメリットもあります。

早期売却、現金化できる可能性が高まる

事故物件全般的にいえることですが、不動産会社は専門知識を持っているため、買い手を探す手間が省け、売却のプロセスを迅速に進めてくれます。特に事故物件や訳あり物件の買取実績が多い不動産会社であれば、迅速に見積もりを行ってもらえ、即時に現金化してもらえる場合もあります。

市場価値を適切に、正当に評価してもらえる

不動産会社は市場の動向や物件の価値を的確に把握しています。東京は不動産需要が高く、人気エリアでは不足傾向にあります。そのため、多くの買取実績のある不動産会社は事故物件であっても、市場価値を適切に、正当に評価し、考慮した上で、買取価格の見積もりを出してくれます。

しかし、東京における不動産物件の市場価値を知りながら、事故物件であることから、と安く買い叩こうとする不動産会社があるのも事実です。そのため、事故物件の売却を検討される際には1社だけでなく、複数社からの見積もりを取ってみることをお勧めします。

事故物件の取り扱いに慣れた不動産業者を選定

事故物件は心理的瑕疵があることから、一般的な物件よりも売却は難しいのですが、経験豊富な業者であれば、事故物件をどのように売り出すか、どのような層にアピールするか、どうすれば事故物件としてのマイナスイメージを減らし、購入希望者を見つけられるかなどについて知識があります。また、物件の売却をスムーズに進めるためのさまざまなノウハウも蓄積しています。

そのため、事故物件の取り扱いに慣れた不動産会社、実績のある不動産会社を選ぶことで、仲介を依頼した場合でも適正な価格で売却できるようアドバイスをもらえますし、迅速な売却、現金化が行える可能性が高いと言えます。

東京の事故物件売却、ご相談は沖建まで

弊社、沖建はこれまでにもお客さまから事故物件についてご相談をいただいた際にはさまざまなケースから鑑みて、お客さまにとってベストだと考えられるご提案を行ってきております。東京都内における事故物件の売買仲介や買い取りにも多くの実績がございます。お問合せいただいた当日の審査も可能です。事故物件を所有している、所有することになったオーナー様、まずはお気軽にご相談下さい。